Investoři mají možnost si vybrat

Nemovitosti jsou považovány za poměrně konzervativní investici. Proč se chcete věnovat oblasti realit, když máte zkušenosti především s financováním slovenských a českých firem?

Segment nemovitostí považujeme z investičního pohledu za stejně zajímavý jako investice do firem. Umožňujeme lidem vlastnit podíl přímo v konkrétní nemovitosti, participovat i s menší investiční sumou na větších projektech, stát se partnerem profesionálního developera a podílet se na výnosu z developmentu, pronájmu nebo prodeje. Investoři si mohou vybrat nemovitost na základě široké analýzy a detailních podkladů připravených týmem Crowdberry a také se setkat osobně se zástupci partnera. Máme za sebou například úspěšně odfinancovaný projekt moderního centra péče o důchodce a lidi trpící Alzheimerovou chorobou Seniorhouse se 150 lůžky a pozemkem ve velikosti 20 000 m2. Přes léto jsme představili investici do bytového domu v širším centru Bratislavy se 29 byty s partnerem Atrios real estate. Otevřeli jsme několik dalších příležitostí i v oblasti průmyslových nemovitostí, kde kombinujeme naše zkušenosti a nastavené mechanismy z investování do firem. Nemovitosti by měly patřit do standardního portfolia investora. Přestože jsou konzervativnější, dokáží investory oslovit atraktivitou projektů a v případě rizikovějších profilů, jako je například development, přinést i vyšší výnos.

Vyšší výnosy se pojí i s vyšším rizikem, čím chcete investory zaujmout?

Možností stát se spoluinvestorem nemovitosti s profesionálním partnerem - zpravidla developerem - participovat i na zisku z developmentu, nájmu či prodeje. Jako spoluvlastníci mají investoři možnost se podílet přímo na růstu nemovitosti a úspěchu developera. Nastavujeme a vybíráme investice tak, aby měly pro investory jasně definovaný horizont návratnosti, ochranu likvidity a další nástroje na ochranu jejich investice, včetně např. ochrany nemovitosti před inflací.

Investiční příležitosti na platformě jsou důsledně vybírány, připravujeme pro investory podrobnou analýzu s ohledem na několik důležitých kritérií. Sledujeme nejen lokalitu, partnera - developera, nájemce, ale i vývoj jednotlivých odvětví či makro ukazatele.

Jaký je rozdíl mezi způsobem investování do realitních fondů a investicí do developerských projektů prostřednictvím Crowdberry?

V první řadě, jde o přímé investice do konkrétní nemovitosti nebo jejího developmentu po boku profesionálního partnera. Tímto způsobem si investor může významně diverzifikovat své portfolio a doplnit ho podle vlastních preferencí a možností. Zároveň mají investoři možnost být součástí investorského klubu - profesionální struktury Crowdberry, investovat s více partnery, u kterých mají stejné postavení a společně sdílejí byznys plán. Samozřejmostí je přímý kontakt s majiteli a zástupci firem, se kterými vstupují investoři do investičního procesu. Strukturu investice a ochranu investorů nastavujeme konkrétně na danou příležitost a její rizikovost. V celém procesu využíváme naše knowhow a zkušenosti s kontrolními mechanismy renomovaných partnerů z oblasti práva, financí či technického auditu. Tento přístup a možnosti nenajdete ve standardních realitních fondech - investor nemá takový přímý dopad na nemovitosti, do nichž investuje, ani na developerským tým, který dané projekty připravuje.

Na Slovensku dosahují prémiové nemovitosti podle odborníků ročního výnosu na úrovni 5,5 až 6,5 procent, jaké výnosy chcete investorům nabídnout vy?

Investorům přinášíme výnosy na minimální úrovni 8 až 10 procent a při výrazném úspěchu projektu až 12–15 procent. Dosahujeme toho právě výběrem investičních příležitostí v počáteční fázi přípravy projektů, přímým investováním bez prostředníků, avšak s dostatečně nastavenými ochrannými nástroji pro investory.

Na Slovensku a v některých zemích střední Evropy doteď dosahovaly komerční nemovitosti vyšších výnosů než v některých západních zemích? Proč?

Souvisí to zejména s velikostí slovenského trhu, jeho stabilitou, ale i základní dynamikou nabídky a poptávky, likviditou či riziky. Bohužel stále platí, že slovenský trh získává většinu kapitálu ze zahraničí a ten ve velké míře definuje cenu. Věříme, že zlepšení lokálního investičního prostředí a možnosti přímých investic či alokace domácích zdrojů zvýší likviditu, a přispějeme tak k větší dynamice lokálního investičního trhu a ke snížení závislosti na zahraničním kapitálu.

Který segment komerčních realit poskytuje nejvyšší výnosy?

To záleží na zemi, ale i na druhu investice. Obecně by měly přinášet nejvyšší výnos průmyslové logistické nemovitosti nebo retail parky. Vše samozřejmě ovlivňuje lokalita a také to, zda jde o development nebo stabilizovanou nemovitost. Důležitá je však i investiční struktura, zda má investor možnost získat podíl na developmentu, a také to závisí na šikovnosti partnera, se kterým investujete. Samozřejmě, že tyto údaje se teď mohou významně změnit v důsledku pandemické situace.

Zvýšená nejistota způsobená pandemií koronaviru vede majitele k prodeji nemovitostí, aby získali kapitál vázaný na realitách. Nebojíte se, že výnosy z komerčních nemovitostí mohou klesnout kvůli problémům nájemců, kteří přišli o smlouvy?

Reality procházejí velkou změnou, přepisují se nastavené parametry. Všechny trendy intenzivně sledujeme jak v oblasti nemovitostí, tak v segmentech firem, a vyhodnocujeme, kterým firmám se daří a které segmenty budou nadále růst. Z toho následně vycházíme při výběru nemovitostí vhodných pro investice. V současnosti se jako perspektivní ukazují investice do rezidenčních a průmyslových – zejména logistických – nemovitostí, kde vidíme stále pozitivní dynamiku. Každá nemovitost má ale svou cenu a potenciální výnos, a proto přistupujeme ke každé příležitosti individuálně. Investice v logistice patří aktuálně k těm nejatraktivnějším a jejich hodnota roste zejména z dlouhodobého hlediska díky trendu růstu e-commerce a digitalizace uživatelského chování.

Obraty internetových obchodů v posledním období prudce stoupají. Jak vnímáte potenciál logistických nemovitostí a speciálně last-mile center?

Právě máme otevřenou investiční příležitost do společnosti isklad.eu, která těží ze zrychlení e-commerce trhu a má potenciál stát se vedoucím poskytovatelem infrastruktury, skladování a operativy pro malé i velké e-shopy v Evropě. V oblasti doručovacích služeb dramaticky roste objem přepravených zásilek a dá se očekávat, že se tento trend ještě zrychlí se změnou chování uživatelů v důsledku COVID-19. Dalším příkladem je u nás nedávno zpřístupněná investiční příležitost s developerem KLM real estate ze segmentu cross-dock center, které jsou základem infrastruktury doručování zboží s cílem přiblížit se co nejblíže k zákazníkovi.

Finanční poradci se shodují, že diverzifikace je důležitým nástrojem snižování rizika investic. Kolik doporučujete investovat do real estate projektů?

Záleží na profilu investora, jeho pohledu na riziko, potřebnou likviditu, ale i konkrétní zkušenosti a znalosti z některých oblastí. Vzhledem k vyšší předvídatelnosti výnosnosti investice považuji investice do nemovitostí za důležitou a ve většině případů dominantní část portfolia. Je také důležité, aby investoři měli podíly z různých segmentů (rezidenční výstavba, logistické haly atd.).

Jaká je minimální investice pro vstup do projektů Crowdberry?

Standardní investice začíná na 10 tisících eur. Taková investice je často nižší než investice do investičního bytu. Investor si při tom sáhne na mnohem větší nemovitost a má možnost investovat s profesionálním partnerem, případně se silným nájemcem – v případě investic do logistických hal to může být například etablovaná doručovatelé společnost. Větších výnosů je možné dosáhnout díky snížení operativních nákladů na celkové investici, velikosti a portfoliu partnera i bankovním podmínkám, které nemusí být jednotlivci dostupné.

Kde se nacházejí vaše projekty?

Zaměřujeme se na nemovitosti v Česku a na Slovensku. Vybíráme regiony zajímavé z hlediska likvidity a výnosu. V současnosti se díváme na příležitosti situované nejen v hlavních městech a jejich okolí – v Praze a Bratislavě, ale také v Ostravě, Nitře či Trnavě.

Zajímáme se o příležitosti v rezidenčním developmentu a v rámci průmyslových nemovitostí zejména o logistické haly. V retailovém segmentu potvrzují nejlepší výkonnost retail boxy. Investor si aktuálně může vybrat z více investic. Každá má jiné parametry rizika, výnosu a ochranných mechanismů. Délka investičního horizontu je většinou tři až pět let.

Ve většině případů mají investoři garantovanou ochranu ve formě likviditní preference vyplacení výnosu před partnerem, jasně definovaného horizontu investice, jasně stanovených milníků a byznys plánu.

Crowdberry vybírá realitní investiční příležitosti ve spolupráci s prověřenými developery, kteří tvoří kvalitní projekty transparentní cestou. Co to znamená v praxi?

Stejně jako v segmentu firem, i při investicích do nemovitostí si zakládáme na výběru partnera. V první řadě analyzujeme dosažené výsledky – tedy zrealizované projekty, ale i lidi – klíčový tým, který za projektem stojí. Potenciální investoři mají možnost se s partnerem setkat osobně a položit mu otázky. K dispozici mají detaily projektu a investiční dokumentaci, kterou připravuje náš investiční tým a analytici většinou 2–4 měsíce. Dokumentace obsahuje nejen informace o partnerovi, ale také o nemovitosti, dalších klíčových subjektech, které spolupracovaly, například o participující bance či stavební společnosti. Zároveň tam najdeme informace o konkurenci, trhu či byznys plánu, kde aplikujeme naše zkušenosti. Na základě nich se snažíme předvídat jednotlivé události a nastavit plán a možná řešení ještě před investicí. Spolupracujeme přitom i s více externími poradenskými společnostmi. To vnáší do vztahu větší transparentnost. Ne každá společnost v oblasti nemovitostí je ochotna investorům poskytnout takovou míru transparentnosti, jako to děláme na naší platformě.

Rozhovor vznikl ve spolupráci s Hospodárskými novinami: https://hnonline.sk/hn-special/2245760-investori-maju-moznost-si-vybrat