Bratislava sa zmenila. Investori hľadajú výnos v regiónoch a vo výstavbe
5. 11. 2026
5. 11. 2026
Hrubý výnos z prenájmu bytu v Bratislave klesol na 3,8 až 4,2 % ročne. V Nitre je to 5,3 %, v Košiciach 4,7 %. Investori, ktorí vstúpili do výstavby bytov v Banskej Bystrici, mali po 23 mesiacoch späť o viac ako štvrtinu peňazí viac, než vložili.
Investičný byt v hlavnom meste bol roky symbolom istoty. Ceny stúpali rýchlejšie ako nájmy, hypotéky boli lacné a zisk prišiel pri predaji. Dáta realitnej kancelárie Herrys z októbra 2026 však ukazujú, že tento model narazil na strop.
Ani jeden bratislavský okres neprekročil hrubý výnos 4,2 %. Najhoršie vychádza Bratislava - Ružinov. Predajné ceny tam za rok stúpli o 13,1 % na 4 740 €/m², nájom však zostal na 15,1 €/m² mesačne a výnos klesol na 3,8 %. Všetky sledované krajské mestá sú na tom lepšie.
Rozdiel takmer 1,5 percentuálneho bodu medzi Nitrou a Ružinovom vyzerá nenápadne. Pri byte za 200 000 € však predstavuje takmer 3 000 € ročne, a to pri nižšej vstupnej cene. V Košiciach stojí jednoizbový byt v priemere 197 000 €, v Bratislave 264 000 €. Nájom je v oboch mestách rovnaký, 800 € mesačne.
Najvýraznejšie sa mení dopyt po type bytu. Nájom za 1+kk, doteraz najobľúbenejší investičný formát, za rok stúpol len o 0,4 % na 673 € mesačne. Rodinné byty 3+kk zdraželi v nájme o 16,8 % na 1 326 €. Kto chce v Bratislave na nájme zarábať, musí siahnuť po väčšom byte. Ten však vyžaduje aj výrazne vyšší vstupný kapitál.
Výnosy v hlavnom meste stláča najmä cena. Nové byty v okrese Bratislava III (Rača) zdraželi od leta 2022 približne o 25 %, v Bratislave I a II o 18 až 20 %. Priemerný nájom v Bratislave pritom podľa Deloitte stúpol za rok o 4,6 %.
Výnimkou je bratislavský downtown, kde cena klesla z približne 7 400 €/m² v lete 2024 na 6 400 €/m² v októbri 2026. Nájom tam medzitým stúpol z 19,2 na 22 €/m². Výnos 4,1 % sa sem vrátil vďaka korekcii ceny, nie rastom hodnoty.
Bratislava sa podľa realitnej kancelárie Herrys zmenila na trh pre vlastné bývanie. Ceny starších bytov, ponuka nových projektov aj počet dokončených nepredaných bytov sú na maxime. Kupujúci, ktorí chcú v byte bývať, majú široký výber a silnú pozíciu pri vyjednávaní.
nvestorovi, ktorý ráta s nájmom, zostane z hrubých 3,9 % po nákladoch, daniach a neobsadenosti približne 2 až 2,5 % ročne.
Namiesto kúpy celého bytu vstupujú do projektov už počas výstavby, buď ako spoluvlastníci alebo ako veritelia developera (formou úver alebo dlhopisu).
Príkladom je Rezidencia Suchý vrch v Banskej Bystrici. 43 investorov do nej cez platformu Crowdberry vložilo v decembri 2024 spolu 870 000 €, najmenší vklad bol 2 000 €. V novembri 2026, po 23 mesiacoch, dostali peniaze späť s výnosom 14 %+ ročne. Kto vložil 2 000 €, odchádzal s približne 2 540 €. Na kúpu jednoizbového bytu v tom istom meste by potreboval okolo 190 000 € a nájom by mu priniesol hrubých 4,3 % ročne.
„Investor dnes nepotrebuje 200 000 € a hypotéku, aby sa dostal k realitnému výnosu. Môže vstúpiť s niekoľkými tisíckami eur a rozložiť ich medzi viac projektov,“ hovorí Tomáš Cár, Head of Real Estate, Crowdberry.
Suchý Vrch nie je ojedinelý. Šesť ukončených realitných projektov na platforme Crowdberry vrátilo investorom 1,14- až 1,90-násobok vložených peňazí:
Do týchto projektov vložilo viac ako 300 investorov spolu 5,47 mil. €. Najrýchlejšie sa peniaze otočili v úverovom projekte Bottova Residence, kde investori dostali po roku späť 1,14-násobok vkladu. Najviac zarobil Senior House Ivančice: za 54 mesiacov sa z každých 10 000 € vrátilo viac ako 19 000 €. Investičný byt v Bratislave by za 23 mesiacov na samotnom nájme vrátil približne 1,04-násobok vložených peňazí.
Ani investícia do výstavby nie je bez rizika. Projekt sa môže oneskoriť alebo predražiť, peniaze sú počas jeho trvania viazané a investor môže prísť o časť alebo celý vklad. Pri úvere je výnos dohodnutý vopred, pri ekvite závisí od výsledku projektu. Byty v regiónoch zasa nesú nižšiu likviditu a väčšiu citlivosť na výber lokality.
Zdroje údajov: Herrys, Investícia do bývania (október 2026, dáta za Bratislavu); Global Property Guide (Q2 2026, krajské mestá); Deloitte Rent Index (Q2 2026). Hrubý výnos = 12 × mesačný nájom ÷ kúpna cena. Údaje o projektoch: Crowdberry, ukončené projekty. Minulé výnosy nie sú zárukou budúcich výnosov. Text nie je investičné odporúčanie.
