Tomáš Cár: Menšie byty dominujú a luxusný segment spomaľuje

V rozhovore pre TREND približuje Head of Real Estate Tomáš Cár aktuálny vývoj na slovenskom realitnom trhu – od dostupnosti bývania a úrokových sadzieb až po hlavné výzvy rezidenčného a komerčného segmentu. Zároveň naznačuje, aké zmeny očakáva v najbližších rokoch a kde vidí najväčšie príležitosti aj slabé miesta trhu.

Ako hodnotíte aktuálny stav trhu s financovaním nehnuteľností na Slovensku z pohľadu úrokových sadzieb a dostupnosti hypoték?

Trh s hypotekárnym financovaním sa v roku 2025 výrazne oživil, čo podporilo dopyt po nehnuteľnostiach. Úroky z úverov klesli medziročne zo 4,01 percenta na 3,41 percenta a nové úvery na bývanie vzrástli o 42,5 percenta. Priemerná hypotekárna sadzba sa ustálila okolo 3,4 percenta, pričom niektoré ponuky sa priblížili k 3,0 percentám.

Dostupnosť bývania sa však nezlepšila, keďže ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie než mzdy aj sadzby klesali. Hypotekárne splátky sú stále vyššie ako nájomné pri porovnateľných bytoch, no Slováci naďalej preferujú vlastné bývanie. Aby dali prednosť nájmu, rozdiel by podľa prieskumov musel byť približne 30 percent.

Čo ďalšie riziká?

Ďalším rizikom sú končiace sa fixácie. V roku 2025 sa nárast splátok dotkol približne 135-tisíc hypoték a v roku 2026 pôjde o ďalších takmer 95-tisíc.

NBS vyhodnotila situáciu ako zvládnuteľnú pre bankový sektor. Priemerný nárast mesačnej splátky vychádza na 92 eur, pričom dve tretiny hypoték by nemali zaznamenať zvýšenie o viac ako 100 eur.

Aké sú najväčšie výzvy rezidenčného trhu na Slovensku v súčasnosti?

Najväčšou výzvou je štrukturálny nedostatok ponuky. Dokončené byty medziročne klesli takmer o 15 percent a v Bratislavskom kraji bol pokles takmer trojštvrtinový. Nová výstavba aj vydávanie stavebných povolení sa dostali na najhoršie úrovne za dlhé obdobie, čo spolu s vysokými stavebnými a regulačnými nákladmi obmedzuje priestor na výraznejší pokles cien.

Druhou výzvou je cenová nedostupnosť. Kúpa 70-metrového bytu v Bratislave si vyžaduje v priemere 12,3 ročných platov. Slovensko zároveň patrí k najmenej dostupným trhom v eurozóne a popri Bratislave sa medzi top mestá zaradili aj Košice a Banská Bystrica.

A ako je to na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami?

Na komerčnom trhu je hlavnou výzvou polarizácia dopytu. Záujem sa sústreďuje najmä na moderné kancelárske budovy triedy A a A+, zatiaľ čo staršie objekty strácajú relevanciu.

Spoločným problémom rezidenčného aj komerčného trhu zostáva zdĺhavý povoľovací proces, ktorý výstavbu predlžuje a predražuje.

V čom sa v súčasnosti najviac rozchádzajú predstavy predávajúcich a kupujúcich, okrem ceny?

Postupne sa vyvíja priemerná veľkosť bytu smerom nadol – je to preferencia kupujúcich, ktorí jednoducho hľadajú maximálny počet izieb pri minimálnych metroch štvorcových, aby sa dostali na akceptovateľnú celkovú cenu.

Aký vývoj očakávate v najbližších mesiacoch v oblasti úrokových sadzieb a do akej miery to môže ovplyvniť dostupnosť bývania pre domácnosti?

ECB vstúpila do roku 2026 s kľúčovou sadzbou 2,15 percenta. Éra jednopercentných hypoték sa skončila a geopolitické napätie môže ďalší pokles sadzieb spomaliť alebo zastaviť.

Dostupnosť bývania sa zlepší len vtedy, ak ponuka nehnuteľností porastie rýchlejšie než dopyt, čo si vyžaduje rýchlejšie povoľovanie a výstavbu.

Ktoré typy nehnuteľností sú v súčasnosti najžiadanejšie a kde naopak vidíte spomalenie predaja či väčšiu ponuku?

Najžiadanejšie sú dvojizbové byty s efektívnou dispozíciou. V Bratislave tvoria 45 percent predaja novostavieb a predávajú sa najrýchlejšie.

Investori sa viac zameriavajú na menšie byty určené na prenájom. Spomalenie je viditeľné najmä v luxusnejšom segmente, teda pri bytoch nad 500-tisíc eur.

Kde vidíte v súčasnej situácii zaujímavé príležitosti – pre investorov, developerov, kupujúcich, ktorí majú pripravené financovanie?

Príležitosti sa otvárajú najmä pre hotovostných investorov, ktorí môžu využiť slabšiu konkurenciu zo strany kupujúcich závislých od hypoték.

Pre developerov a kupujúcich s pripraveným financovaním sú zaujímavé najmä regionálne mestá ako Trenčín, Prešov či Košice. Atraktívne zostávajú aj staršie byty v kvalitných lokalitách s potenciálom zhodnotenia po rekonštrukcii.

Čo slovenskému realitnému trhu najviac chýba – ide skôr o nedostatok novej výstavby, pomalé povoľovacie procesy alebo niečo iné?

Najviac chýba dostatočná ponuka nových bytov, ktorú brzdia pomalé povoľovacie procesy aj opatrnosť developerov v období vysokých úrokov.

Výrazne chýba aj inštitucionálne nájomné bývanie, ktoré je v západnej Európe bežnou súčasťou trhu, no na Slovensku je zatiaľ len v začiatkoch.

Trh by sa mal v najbližších rokoch posunúť k väčšej konkurencii v ponuke bývania, ku ktorej by mohli prispieť aj nájomné modely bývania. Pozitívny posun vidno aj v urbanizme, najmä v Bratislave a ďalších krajských mestách, kde sa viac zohľadňujú potreby obyvateľov a dôraz na kvalitné, udržateľné a bezpečné bývanie.

Existujú príklady zo zahraničia, ktoré by mohli byť inšpiráciou pre Slovensko pri zlepšovaní výstavby, dostupnosti bývania?

Inšpiráciou môžu byť Viedeň, Kodaň či Hamburg, najmä v oblasti nájomného bývania, transformácie brownfieldov a zapájania obyvateľov do rozvoja mesta.

Pozitívne je aj zapojenie Bratislavy do projektu s Bloomberg Associates, ktorý prináša know-how a praktické príklady zo zahraničia. Teraz bude dôležité preniesť tieto skúsenosti do slovenských podmienok.

Zdroj: TREND, marec 2026