Tomáš Cár: Menšie byty dominujú a luxusný segment spomaľuje

V rozhovore pre TREND približuje Head of Real Estate Tomáš Cár aktuálny vývoj na slovenskom realitnom trhu – od dostupnosti bývania a úrokových sadzieb až po hlavné výzvy rezidenčného a komerčného segmentu. Zároveň naznačuje, aké zmeny očakáva v najbližších rokoch a kde vidí najväčšie príležitosti aj slabé miesta trhu.

Ako hodnotíte aktuálny stav trhu s financovaním nehnuteľností na Slovensku z pohľadu úrokových sadzieb a dostupnosti hypoték?

Trh s hypotekárnym financovaním sa v roku 2025 výrazne oživil, čo podporilo dopyt po nehnuteľnostiach. Úroky z úverov klesli medziročne zo 4,01 percenta na 3,41 percenta a nové úvery na bývanie vzrástli o 42,5 percenta. Priemerná hypotekárna sadzba sa ustálila okolo 3,4 percenta, pričom niektoré ponuky sa priblížili k 3,0 percentám.

Dostupnosť bývania sa však nezlepšila, keďže ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie než mzdy aj sadzby klesali. Hypotekárne splátky sú stále vyššie ako nájomné pri porovnateľných bytoch, no Slováci naďalej preferujú vlastné bývanie. Aby dali prednosť nájmu, rozdiel by podľa prieskumov musel byť približne 30 percent.

Čo ďalšie riziká?

Ďalším rizikom sú končiace sa fixácie. V roku 2025 sa nárast splátok dotkol približne 135-tisíc hypoték a v roku 2026 pôjde o ďalších takmer 95-tisíc.

NBS vyhodnotila situáciu ako zvládnuteľnú pre bankový sektor. Priemerný nárast mesačnej splátky vychádza na 92 eur, pričom dve tretiny hypoték by nemali zaznamenať zvýšenie o viac ako 100 eur.

Aké sú najväčšie výzvy rezidenčného trhu na Slovensku v súčasnosti?

Najväčšou výzvou je štrukturálny nedostatok ponuky. Dokončené byty medziročne klesli takmer o 15 percent a v Bratislavskom kraji bol pokles takmer trojštvrtinový. Nová výstavba aj vydávanie stavebných povolení sa dostali na najhoršie úrovne za dlhé obdobie, čo spolu s vysokými stavebnými a regulačnými nákladmi obmedzuje priestor na výraznejší pokles cien.

Druhou výzvou je cenová nedostupnosť. Kúpa 70-metrového bytu v Bratislave si vyžaduje v priemere 12,3 ročných platov. Slovensko zároveň patrí k najmenej dostupným trhom v eurozóne a popri Bratislave sa medzi top mestá zaradili aj Košice a Banská Bystrica.