Financujte rekonštrukciu domu v Prahe. Žiadna banka pred vami – záložné právo k nehnuteľnosti v 1. poradí patrí investorom Crowdberry
Rodinný dom z roku 1945 na Čistovickej ulici v Prahe sa premení na 14 jednotiek: 3 byty 2+kk, 3 ateliéry 1+kk, 2 nebytové priestory a 6 pivníc s garážovými a parkovacími miestami. Developer sa zameriava na menšie dispozície, po ktorých je v Prahe najväčší dopyt a ktorých ceny rastú najrýchlejšie. Ceny bytov 1+kk vzrástli za šesť kvartálov o 15 %.
Zabezpečenie | 1. poradie pri vyplácaní výnosov | úrokový výnos 9,28 % p. a. | 21 mesiacov
Formou seniorného úveru môžete zhodnotiť svoje peniaze s úrokovým výnosom 9,28 % p.a. a zabezpečením v 1. poradí: za každých vložených 100.000 Kč dostanete späť približne 116.801 Kč, a to do 21 mesiacov. Úverové investície do nehnuteľností na Crowdberry fungujú. Bottova Residence priniesla investorom výnos 10,37 % ročne a úver bol splatený predčasne, už po 378 dňoch.
Táto investičná príležitosť sa líši od predchádzajúcich projektov Real Luxembourg na Crowdberry: investori sú tentoraz v seniornej pozícii. Investori Crowdberry sú jedinými veriteľmi a záložné právo k nehnuteľnosti v 1. poradí sa zriaďuje ku dňu čerpania úveru. Ide o pozíciu, ktorú pri developerských úveroch zvyčajne využíva banka.
Dlžník | RL Immo 43 s.r.o., účelová SPV skupiny Real Luxembourg |
|---|---|
Typ investície | Seniorný úver, Crowdberry investori sú jedinými veriteľmi |
Výška úveru | 28 mil. Kč v dvoch tranžiach (20 mil. Kč + 8 mil. Kč) |
Cieľová suma tejto kampane | 20 mil. Kč (1. tranža) |
Úroková sadzba | 5,00 % p. a. + 12M PRIBOR; pri fixácii k 8. 10. 2026 spolu 9,28 % p.a. |
Fixácia PRIBOR | 12 mesiacov od čerpania, potom refixácia |
Výplata úrokov | Úrok sa kapitalizuje a vypláca spolu s istinou pri splatnosti |
Splatnosť | 21 mesiacov od čerpania; predčasné splatenie bez sankcie od 10. mesiaca |
Zdroj splatenia | Výnosy z predaja jednotiek, cash-sweep na vinkulovaný zberný účet |
Minimálna investícia | 20.000 Kč |
Účel | 20 mil. Kč refinancovanie vlastných zdrojov vložených do kúpy domu, 8 mil. Kč na rekonštrukciu |
Zabezpečenie úveru | Áno |
Zabezpečenie úveru:
- Záložné právo k nehnuteľnosti v 1. poradí zapísané v katastri ku dňu čerpania úveru – na projekte nie je žiadna banka.
- Ručenie materskej spoločnosti Real Luxembourg a.s.
- Notárska zápisnica s priamou vykonateľnosťou – rýchle vymáhanie pohľadávky bez súdneho konania.
- Záložné právo k pohľadávkam z kúpnych zmlúv, bankovým účtom a obchodnému podielu v SPV vrátane zberného účtu, na ktorý smerujú výnosy z predaja.
Prečo investovať
- Vstúpte do pozície banky – úver je seniorný, investori Crowdberry sú jedinými veriteľmi a majú záložné právo k domu v 1. poradí. Pri projektoch Bryksova a Gutovka boli investori za bankou, tu sú prví v poradí.
- Atraktívny úrok ~9,3 % ročne – fixná marža 5,00 % p. a. + 12M PRIBOR. Úroky sa kumulujú a vyplácajú spolu s istinou pri splatnosti.
- Rýchla návratnosť investície – splatnosť 21 mesiacov, rekonštrukcia dokončená do polovice roka 2027 a predaj jednotiek v druhej polovici roka 2027. Developer môže úver splatiť bez sankcie už po 9 mesiacoch.
- Developer podstupuje riziko ako prvý – za dom zaplatil 23 mil. Kč z vlastných zdrojov a ďalších 6 mil. Kč vloží do rekonštrukcie skôr, než dostane druhú tranžu. Celkovo má v projekte viazaných 14,8 mil. Kč vlastných prostriedkov, teda 35 % rozpočtu.
- Cenový vankúš 36 % – na splatenie úveru stačí 63,9 % tržieb. Ceny by museli klesnúť o viac ako tretinu, aby investori nedostali späť istinu aj úroky.
- Rekonštrukcia bez potreby stavebného povolenia – práce na základe ohlásenia, predaj bez DPH, rozpočet stanovený záväznou ponukou dodávateľa. Minimálne riziko prieťahov.
- Malé byty v Prahe sa predávajú najrýchlejšie – byty 1+kk a 2+kk patria k najdrahším a najrýchlejšie rastúcim segmentom trhu. Byty a ateliéry na Čistovickej sú ocenené na úrovni priemeru pražských novostavieb a 7 % pod úrovňou Prahy 6.
- Skúsený developer, tretí spoločný projekt – Real Luxembourg realizoval viac ako 30 developerských projektov v Prahe a vyše 200 realitných transakcií. Projekty Bryksova aj Gutovka sú financované a postupujú podľa plánu.
- Viacúrovňové zabezpečenie – záložné právo k nehnuteľnosti v 1. poradí, ručenie materskej spoločnosti, notárska zápisnica s priamou vykonateľnosťou a záložné právo k pohľadávkam, účtom a obchodnému podielu v SPV.
Hodnotenie investičného manažéra
Sme regulovaný subjekt. Podrobnosti o kampani môžeme zobraziť len registrovaným používateľom.
Developer a projekt
Sme regulovaný subjekt. Podrobnosti o kampani môžeme zobraziť len registrovaným používateľom.
Riziká
Každá investícia so sebou nesie riziko. Pri projekte Čistovická sme identifikovali hlavné riziká a nastavili podmienky, ktoré ich zmierňujú. Úverové hodnotenie na úrovni B zohľadňuje finančné aj nefinančné ukazovatele projektu a kvalitu zabezpečenia – seniorné záložné právo k nehnuteľnosti v 1. poradí bez banky v pozadí a krytie úveru likvidačnou hodnotou. Dohodnutá marža 5,00 % p. a. nad PRIBOR zodpovedá internému cenovému pásmu pre tento rating.
- Cenové riziko. Byty a ateliéry sú ocenené na úrovni priemeru pražských novostavieb a o 20 % nad priemerom Řep; ich cenu odôvodňujú menšie dispozície a štandard B+. Znalec oceňuje projekt len o 4 % nižšie ako cenník. Zmiernenie rizika: úver je splatený pri predaji za 63,9 % tržieb, kovenant minimálnych cien 170 / 140 tis. Kč/m² je pod úrovňou ocenenia znalca a developer musí v projekte držať minimálne 10,1 mil. Kč vlastných zdrojov.
- Nulový predpredaj. Projekt zatiaľ nemá rezervácie a dopyt nie je overený. Zmiernenie rizika: seniorná pozícia a záložné právo v 1. poradí, cash-sweep z každého predaja, zálohy kupujúcich znižujú výšku úveru, znalec aj developer odhadujú predajnosť na 6 – 12 mesiacov a ponuka malých bytov v Prahe sa zmenšuje.
- Nebytové jednotky. 11 zo 14 jednotiek tvoria ateliéry, priestory v stave shell & core, pivnice a parkovacie miesta, teda segment s užším okruhom kupujúcich a horšou dostupnosťou hypoték. Zmiernenie rizika: na splatenie úveru stačí predaj bytov a ateliérov, ostatné jednotky tvoria len 9 % tržieb a slúžia ako rezerva.
- Stavebné riziko, riziko ručiteľa a riziko likvidity nájdete vo finančnej analýze po nezáväznom prejavení záujmu o investíciu.
Investícia je spojená s rizikom čiastočnej alebo úplnej straty vložených prostriedkov. Investičná príležitosť v cieľovej spoločnosti je sprostredkovaná prostredníctvom Crowdberry Investment Platform j. s. a..