Lab 28

Aktuálna kampaň sa týka výlučne seniorného úveru. Juniorný úver s výnosom 12,0 % p. a. bude spustený ako samostatná kampaň po ukončení a načerpaní seniorného úveru. Parametre uvádzame pre úplnosť – prejavením záujmu o seniorný úver si zabezpečíte prednostné informácie aj o pripravovanej juniornej tranži.

Poplatky pre investorov: vstupný poplatok 0 €, priebežný poplatok 0 €, výstupný poplatok: jednorazovo 1 % z investície.

Zabezpečenie seniorného úveru: (1) notárska zápisnica s priamym exekučným titulom, (2) záložné právo k podniku (Lab28) v prvom rade – majetok, pohľadávky z nájmu, podnájomné zmluvy, IP. Akékoľvek platby tichému spoločníkovi sú podriadené pohľadávke veriteľov. (úprava: platby investorovi, tichý spoločník už nepoužívame).

Účel financovania: refinancovanie bankového úveru BKS Bank, výkup vkladu investora, vyrovnanie vnútroskupinových úverov a zjednodušenie vlastníckej štruktúry projektu LAB28.

Zdroj splácania: prevádzkový cash flow spoločnosti, refinancovanie seniorného úveru bankou.

• Pozícia banky s vyšším výnosom. Seniorný úver spláca doterajšie bankové financovanie a investori preberajú miesto banky v prvom rade zabezpečenia, s výnosom 9,4 % p. a. a polročnou výplatou úrokov.
• Zabezpečenie celým podnikom. Notárska zápisnica s priamym exekučným titulom a záložné právo na podnik v prvom rade. Seniorný úver má prednosť pred juniorným úverom aj pred majiteľmi.
• Príjem, ktorý sa financuje sám. 91 pracovných miest s obsadenosťou 84 % a kvartálnou fakturáciou vytvára stabilný príjem, ktorý pokrýva celý fixný nájom. Do konca roka je pred podpisom plná 100% obsadenosť kancelárskych priestorov.
• Zisková prevádzka už od prvého roka. Tržby 713 000 EUR, EBITDA 170 000 EUR (marža 24 %) a čistý zisk 105 000 EUR za rok 2025 – vysokomaržový prenájom event priestoru zvyšuje zisk bez veľkých dodatočných nákladov.
• Aktívum, ktoré sa nedá zopakovať. Celé najvyššie kancelárske poschodie v Bratislave s panoramatickým výhľadom a privátnym rýchlovýťahom, s head-lease od HB Reavis. Nájomná zmluva s vlastníkom budovy HB Reavis na 15 rokov (5+10 rokov opcia).
• 3 a opciou na predĺženie.

Z pohľadu investičného manažéra ide o vstup investorov presne do pozície, ktorú doteraz zastávala banka – pri prevádzke, ktorá je zisková už od prvého roka a kde nájomné z kancelárií pri súčasnej obsadenosti samo osebe pokrýva celý fixný head-lease. Seniorný úver refinancuje doterajšie bankové financovanie a vyčisťuje rozdrobenú kapitálovú štruktúru projektu. Kľúčovou hodnotou nie je len cash flow, ale samotné aktívum – najvyššie poschodie v meste so zmluvou do roku 2033 – s opciou do roku 2043. Plocha je plne zariadená, takže ďalší rast tržieb sa priamo premieta do zisku.

Podmienky čerpania úveru: právne vyčlenenie projektu LAB28 do samostatnej entity dlžníka, kovenanty Dlh/EBITDA ≤ 6,0x a vlastné imanie > 20 %, spolu s kvartálnym monitoringom.

LAB28 prevádzkuje spoločnosť Headway Real Estate, s. r. o. zo skupiny okolo zakladateľa Pavla Marcinka, ktorá stojí aj za sieťou zdravotníckych zariadení Váš Lekár.

LAB28 je multifunkčný priestor na celom 28. poschodí veže Nivy Tower. Firmy si tu dlhodobo prenajímajú zariadené pracovné miesta formou flexibilného podnájmu – platí sa za počet miest, nie za m², a v cene je nábytok, internet, recepcia aj spoločné priestory. Tú istú plochu si firmy aj jednotlivci prenajímajú jednorazovo na konferencie, firemné večierky, nakrúcania či oslavy s kapacitou 200 hostí na státie, resp. 100 pri sedení.

Obchodný model

Tržby stoja na dvoch pilieroch z jednej plochy. Kancelárie (~60 % tržieb): 91 pracovných miest s priemerným mesačným nájmom 427 EUR za miesto a obsadenosťou 84 %; platí sa kvartálne na zmluvu, čo vytvára stabilný a predvídateľný príjem. Pri plnej obsadenosti dosahuje výnos z podnájmu približne 38 tis. EUR mesačne. Eventy (~40 % tržieb): eventy sa spoplatňujú jednorazovým prenájmom priestoru podľa rozsahu a sezóny, doplneným o províziu z cateringu; ceny sa dojednávajú individuálne. Počet podujatí sa podľa sezóny pohybuje od približne 4 do 10 mesačne.; na rok 2026 je naplánovaných 72 podujatí (v roku 2025 sa ich konalo 61).

Najväčším nákladom je fixný head-lease od HB Reavis. Už pri súčasnej obsadenosti ho pokrývajú samotné príjmy z prenájmu kancelárií – eventy tak vďaka nízkym variabilným nákladom tvoria vysokomaržovú nadstavbu. Priestor je plne zariadený (investícia do fit-outu takmer 600 tis. EUR), preto rast tržieb vedie priamo k zlepšovaniu prevádzkovej marže.

Fáza rozvoja a výhľad

Prevádzka je stabilizovaná a zisková – manažérsky scenár počíta so stabilnou obsadenosťou ~84 %, ~72 eventmi ročne a rastom tržieb inflačnou indexáciou na 700 – 760 tis. EUR, pri EBITDA marži približne 20 - 30 %. Nájomcovia, ktorým v roku 2026 končili zmluvy, si ich predĺžili. Pomer dlhu k EBITDA po načerpaní úverov postupne klesá z ~4,3x k nule a počas celého obdobia zostáva pod kovenantom 6,0x.

Viac informácií nájdete vo finančnej analýze po nezáväznom prejavení záujmu investovať.

Spoločnosť má úverové hodnotenie „C". Hodnotenie zohľadňuje vysokú ziskovosť od začiatku prevádzky a udržateľné zadlženie, ale aj riziká spojené s krátkou dvojročnou históriou firmy a tým, že dopyt po eventoch môže byť sezónny a volatilný, zatiaľ čo náklady na head-lease sú fixné. Riziká zmierňuje silné zabezpečenie úveru a finančné kovenanty.

🟡 Riziko projektu (stredné): Úver refinancuje existujúce záväzky vrátane výkupu spoločníkov. Riziko zmierňuje zjednodušenie financovania a schopnosť LAB28 obsluhovať úver z vlastnej prevádzky.

🟡 Riziko konkurencie (stredné): LAB28 pôsobí na konkurenčnom trhu flexibilných kancelárií a eventových priestorov. Výhodou sú unikátna lokalita, vysoká obsadenosť a dlhodobé nájomné zmluvy do roku 2033.

🟡 Riziko odvetvia (stredné): Dopyt po kanceláriách zostáva pod tlakom hybridnej práce. Riziko zmierňuje kombinácia pravidelných príjmov z prenájmu a eventov.

🟡 Riziko sezónnosti (stredné): Eventové tržby sú sezónne a väčšina klientov je jednorazová. Stabilitu podporujú opakované príjmy z prenájmu kancelárií.

🟡 Makroekonomické riziko (stredné): V období recesie môžu firmy obmedzovať výdavky na prémiové priestory. Riziko znižujú dlhodobé kontrakty s nájomcami a zmluvné zábezpeky.

Viac informácií o rizikách a skórovaní nájdete v dokumente „Finančná analýza" po nezáväznom prejavení záujmu o investíciu.