Zabezpečený DLT dlhopis s výnosom 11,3 % p. a. do rezidenčného projektu, ktorý sa už stavia.
Podieľajte sa na financovaní rezidenčného projektu v Liptovskom Mikuláši popri banke. Vaša pohľadávka je zabezpečená, so splatnosťou približne 2 roky; developerov zisk prichádza na rad až po vás.
Rezidencia Bocian je bytový dom so 111 jednotkami (89 bytov a 22 apartmánov) 1,5 km od centra Liptovského Mikuláša a v blízkosti Liptovskej Mary. Priemerná výmera bytu je 44 m² a priemerná predajná cena 177.000 EUR - cenovka dostupného bývania v regióne. Rozpočet je 14,5 mil. EUR a plánované tržby z projektu sú 18,4 mil. EUR.
Emitentom je Slovenský bytový fond, a. s., holdingová spoločnosť developera Ing. Rostislava Melichárka (NELLY Consulting) s viac ako 1 200 zrealizovanými bytmi, domami a pozemkami, z toho vyše 900 rezidenčných jednotiek priamo na Liptove a v Tatrách. Úrok sa spláca z predaja bytov: po splatení seniornej banky smerujú výnosy prednostne na splatenie investorov Crowdberry, a až potom k developerovi.
Investujete vo forme DLT dlhopisu - zaknihovaného cenného papiera evidovaného v DLT evidencii Centrálneho depozitára cenných papierov v Prahe. Namiesto zmluvnej pohľadávky držíte cenný papier na vlastnom majetkovom účte.
2.500.000 EUR | 11,3 % p. a. | splatnosť 31. 12. 2028 | min. 2.000 EUR | kreditné skóre C
👉 Indikujte záujem investovať a získajte prístup k Finančnej analýze, factsheetu aj emisným podmienkam. Indikácia je nezáväzná.
Výpočet hrubého výnosu
Prečo investovať?
- Právoplatné stavebné povolenie na realizáciu všetkých 111 jednotiek.
- Stavebné práce sú v tejto chvíli v plnom prúde - projekt je za fázou papierovania.
- Výnos 11,3 % p. a. - fixná marža 8,0 % p. a. plus 12M EURIBOR, vyplatený jednorazovo pri splatnosti.
- Seniorné bankové financovanie je zazmluvnené s Tatra bankou s úverovým rámcom približne 10 miliónov EUR.
- Developer s viac ako 900 rezidenčnými jednotkami na Liptove a v Tatrách, ktoré postavil alebo riadil ich projektový manažment.
- Predpredaj 46 zo 111 jednotiek, teda 41 %.
- Zabezpečenie v štyroch vrstvách, vrátane osobného ručenia developera do 3.000.000 EUR.
- Bezpečnostný vankúš: v prípade poklesu cenníkových cien o približne 20 %, investori stále získajú istinu aj úrok v plnej výške.
Ochrana investorov
Financovanie Crowdberry je juniorné — do úplného splatenia banky je podriadené (bankovému) seniornému úveru. Aj preto štruktúra investície obsahuje štvorvrstvové zabezpečenie:
1. Záložné právo k 100 % akcií Slovenského bytového fondu, a. s., zriadené ešte pred vydaním prvej tranže.
2. Záložné právo k pohľadávkam a zmluvám voči projektovej spoločnosti Byty Bocian, s. r. o.
3. Záložné právo v prvom rade k nepredaným priestorom v projekte, po splatení banky.
4. Osobné ručenie Ing. Rostislava Melichárka súkromným majetkom do 3.000.000 EUR.
Pomer úverov k očakávaným výnosom projektu (LTV) je 80 %. Podľa základného scenára je banka splatená pri predaji približne 63 % výnosov a dlhopis Crowdberry pri 80 % - zvyšok projektu generuje vankúš, resp. developerov zisk.
Detail zabezpečenia, kovenantov a oboch scenárov nájdete vo Finančnej analýze po nezáväznom prejavení záujmu.
Hodnotenie investičného manažéra
Rezidenciu Bocian stavia developer, ktorý v regióne Liptova a Tatier zrealizoval viac ako 900 rezidenčných jednotiek. Projekt je značne deriskovaný - má platné stavebné povolenia, zazmluvnené seniorné financovanie z Tatra banky a 41 % jednotiek predaných ešte pred dokončením - dopyt teda nie je len plánom na papieri. Crowdberry investori vstupujú formou juniorného zabezpečeného dlhopisu, teda až za bankou. Poradie splatenia je po úplnej úhrade bankového financovania. Toto riziko znižuje kvalitné zabezpečenie akcií holdingu, osobné ručenie developera a dostatočný vankúš vo výnosoch projektu. Dlhopis je plne splatený približne pri 80 % predanosti a cenníkové ceny by museli klesnúť o viac ako 20 %, aby investori neprišli k plnému úroku. Ekonomika projektu, štruktúra investície so zabezpečením a s tým spojené kreditné skóre hodnotíme na úrovni C.
Riziká
Celkové úverové skóre projektu je C - projektová spoločnosť, ktorej jedinou činnosťou je rezidenčný development, so štandardnými developerskými rizikami a primeraným zadlžením.
🟢 Riziko výstavby a rozpočtu (nízke). Počas výstavby môžu rásť ceny prác alebo môže zlyhať zhotoviteľ. Generálny zhotoviteľ je zazmluvnený a rozpočet obsahuje rezervu 5 % nákladov.
🟢 Riziko financovania (nízke). Investori Crowdberry sú splatení až po banke. Očakávané LTV je 80 %, po splatení banky sa pohľadávka zabezpečuje nepredanými bytmi v prvom rade a výnosy z predaja idú prednostne na splatenie Crowdberry investorov pred akoukoľvek distribúciou developerovi.
🟡 Trhové riziko (stredné). Splatenie závisí od predaja za priemernú cenu približne 4.020 EUR/m² s DPH. Mesačná absorpcia na Liptove sa za posledných 12 mesiacov pohybovala od 3 do 13 bytov, takže slabší trh môže predĺžiť predaj. Projekt cieli na dostupné bývanie a podľa analýzy by cenníkové ceny museli klesnúť o viac ako 20 %, aby investori neprišli k plnému úroku.
Kompletné hodnotenie rizík vrátane rizika povolení a skóringový model nájdete vo Finančnej analýze po nezáväznom prejavení záujmu investovať.
Investícia je spojená s rizikom čiastočnej alebo úplnej straty vložených prostriedkov. Investičná príležitosť do cieľovej spoločnosti je možná prostredníctvom spoločnosti Crowdberry Investment Platform j. s. a.