Ako ochrániť kapitál, keď tradičné investície zlyhávajú?

Michael Almásy, investičný riaditeľ platformy Crowdberry pre Česko, analyzuje aktuálny vývoj na finančných trhoch a vysvetľuje, prečo tradičné investičné poučky v dnešnej dobe prestávajú platiť a ako na to reagovať. V tomto článku sa dozviete, prečo sa komerčné nehnuteľnosti s výnosom v eurách stávajú kľúčovým pilierom ochrany a rastu majetku domácich investorov.

Koniec starých pravidiel: Prečo akcie a dlhopisy už nestačia?

Dlhú dobu platilo zlaté pravidlo: rozdeľte peniaze medzi akcie a dlhopisy (tzv. portfólio 60/40) a budete v bezpečí. Lenže dnešný svet plný geopolitického napätia a nepokoja na trhoch toto pravidlo narúša. Analýzy (napríklad od JP Morgan) ukazujú, že v krízových momentoch začínajú akcie aj dlhopisy klesať súčasne, namiesto toho, aby sa navzájom vyvažovali.

Tento trend potvrdzuje aj správanie veľkých hráčov – majetných jednotlivcov (HNWI) aj správcov rodinného majetku (Family Offices), ktorí radikálne menia stratégiu. Zatiaľ čo v roku 2023 tvorili komerčné nehnuteľnosti v ich portfóliu približne 10 %, v roku 2026 tento podiel u mnohých z nich vzrástol na 40 %. Hľadajú totiž „tlmič nárazov“ – niečo, čo si udrží hodnotu bez ohľadu na to, ako veľmi sa práve hýbu burzy. A presne takýmto základným kameňom portfólia môže byť Logport Kladno South.

Kupujeme výrazne lacnejšie, než by stála nová výstavba.

Jedným z najsilnejších argumentov v prospech Logportu je jeho obstarávacia cena. Halu kupujeme za približne 1 225 €/m². Prečo je to dôležité? Pretože dnes je prakticky nemožné postaviť novú halu rovnakého typu za takúto sumu. Celkové náklady na novú výstavbu sa dnes pohybujú medzi 1 450 a 1 650 €/m², nehovoriac o rokoch povoľovacích procesov a strese spojenom s celou administratívou.

Navyše ide o tzv. „under-rented“ nehnuteľnosť. V praxi to znamená, že súčasné nájomné je nastavené veľmi konzervatívne. Ak by súčasní nájomcovia (firmy LKQ a Direct Auto, ktoré považujeme za veľmi stabilné) z akéhokoľvek dôvodu odišli, vďaka strategickej lokalite a multifunkčnému typu jednotiek vieme priestory okamžite prenajať za aktuálne, teda vyššie trhové nájomné.

Skrytý tromf v rukáve: Možnosť zdvojnásobiť kapacitu

Logport v sebe skrýva jednu obrovskú výhodu, s ktorou v základných výpočtoch ani nepočítame: možnosť ďalšieho rastu na vlastnom pozemku bez potreby nových akvizícií. Súčasný areál umožňuje dostavať ďalších 3 665 m² plochy, čo by prakticky zdvojnásobilo súčasnú kapacitu haly.

V lokalite, kde už takmer nie je kde stavať a dopyt po logistike pri Prahe neustále rastie, je to mimoriadne cenný benefit. Navyše demografické štúdie ČSÚ predpovedajú, že do roku 2050 vzrastie počet obyvateľov Stredočeského kraja o 15,2 % a Prahy o 12,5 %. Logistické haly sú a budú nevyhnutnou súčasťou fungujúcej mestskej infraštruktúry.

Finančný model, ktorý hrá vo váš prospech: Inflácia ako spojenec

Štruktúra výnosu pri Logporte je navrhnutá tak, aby investícia ustála aj menej priaznivý vývoj na realitnom trhu. Modelové zhodnotenie vo výške 12,49 % p. a. má totiž premyslene vyvážené zloženie, ktoré hrá v prospech investorov:

• 40 % výnosu tvorí inflačná indexácia: Táto zložka priamo chráni reálnu hodnotu vašich peňazí, pretože nájomné rastie automaticky spolu s infláciou.
• Iba 20 % výnosu závisí od nálady na trhu: To je jediná časť, ktorá je priamo ovplyvnená tým, za akú cenu sa nehnuteľnosť v budúcnosti predá.

V našom modeli počítame s konzervatívnou infláciou na úrovni 2,25 %. Ak by však bola v skutočnosti vyššia, nárast príjmov z indexácie (ktorá tvorí takmer polovicu celkového výnosu) dokáže bez problémov pokryť aj prípadné výkyvy trhových cien hál pri ich predaji.

Investícia do Logport Kladno South teda nie je len obyčajnou stávkou na realitný trh. Je to predovšetkým efektívny nástroj, kde indexácia funguje ako výkonný motor, ktorý automaticky vyrovnáva trhové riziká. Pre investorov Crowdberry predstavuje táto príležitosť ideálnu kombináciu okamžitého výnosu, reálnej hodnoty a ochrany, ktorú by sme dnes inde hľadali len ťažko.