Slovenský logistický trh v roku 2025: viac investícií, väčší výber pre nájomcov a tlak na technologické inovácie

Investičný trh komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe zažíva turbulentné obdobie – niektoré krajiny zápasia s vysokou neobsadenosťou a poklesom výstavby, iné prepisujú rekordy. Napriek rozdielom medzi jednotlivými krajinami, región CEE potvrdzuje stabilitu a upevňuje si svoje postavenie v rámci celej Európy. Popri investičnom rozmachu sa mení aj nájomný trh – rastie konkurencia medzi prenajímateľmi, podmienky sú flexibilnejšie a ESG či technologická pripravenosť sa stávajú nie len štandardom, ale nevyhnutnou podmienkou. Hoci geopolitické riziká, či politická neistota brzdia rozhodnutia investorov, trend nearshoringu a príchod nových výrobných projektov (aj na Slovensko) signalizujú, že rok 2025 môže byť začiatkom novej fázy rastu v regióne. Tento prehľad pripravil Tomáš Cár, Head of Real Estate v najväčšej investičnej platforme na Slovensku – Crowdberry.

Regionálny kontext a trendy v CEE

Priemyselný a logistický trh v regióne CEE (Poľsko, Česko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) vstúpil do roka 2025 s miernym optimizmom, hoci rozdiely medzi krajinami sú výrazné. Poľsko zápasí s prebytkom kapacít – neobsadenosť sa tam zvýšila na 8,5 % a objem novej výstavby klesol medziročne o viac než 40 %, kdežto Česká republika si drží najnižšiu neobsadenosť v regióne na 3.5%. Maďarsko zaznamenalo dokonca 10,5 % neobsadenosť, čo je najvyššia úroveň v regióne. Slovensko s 6,15 % neobsadenosťou sa, podobne ako Rumunsko, nachádza niekde uprostred, no stále pod úrovňou Poľska a Maďarska, a s lepšími predpokladmi stabilizácie vďaka vysokému podielu predprenajatých projektov.

Slovenský a český investičný trh lámu rekordy

Slovenský investičný trh komerčných nehnuteľností v prvej polovici roka 2025 dosiahol rekordný objem 536 miliónov eur, čím prekonal celý výsledok za rok 2024. Celoročný objem sa tak predpokladá v rozmedzí 800 miliónov až 1 miliarda eur, podporený klesajúcimi úrokovými sadzbami a priaznivejším bankovým financovaním. Najväčší podiel na investičnej aktivite mali sklady a výrobné areály (57 %), nasledované retailom (34 %) a kanceláriami (7 %). Medzi kľúčové transakcie patrila akvizícia industriálneho portfólia Contera/TPG spoločnosťou Blackstone, predaj piatich Tesco Galérií formou sale & leaseback, odpredaj logistickej budovy DSV v Senci a nákupné centrum VIVO Bratislava spolu s kancelárskymi budovami. Zaujímavosťou je, že 53 % investovaného kapitálu pochádzalo z domácich a regionálnych fondov, kým 47 % priniesol zahraničný inštitucionálny kapitál. Napriek tomu časť zahraničných investorov vníma Slovensko opatrnejšie než Česko či Poľsko, a to pre neistoty spojené s politickým smerovaním a reputáciou v medzinárodnom prostredí.