Z neobsazených kanceláří nové byty. A také příležitosti s vysokým investičním potenciálem.

Přestavby kancelářských budov na menší i větší bytové jednotky se stávají stále populárnějším řešením v městském developmentu. Tento fenomén reaguje na pokles poptávky po administrativních prostorách, podmíněný nástupem hybridní práce, a zároveň reflektuje přetrvávající potřebu bydlení ve městech. Rekonstrukce budov jsou zároveň příležitostí pro investory, kteří mohou takové projekty financovat – ať už přímým vstupem do projektu společně s developerem, nebo poskytnutím úvěru, který doplňuje tradiční bankovní financování.

Čísla z platformy Crowdberry mluví jasně: investoři v rekordně krátkém čase poskytli 1,6 milionu eur (cca 40 milionů korun) kapitálu na transformaci kancelářské budovy v Bratislavě. Podobný příběh se píše také v Ostravě, kde má vzniknout Mrakodrap z dílny světově uznávané architektky Evy Jiřičné.

Téměř 12% neobsazenost kanceláří a úpadek starších budov

Hybridní model práce a práce z domova zásadně změnily potřeby firem i zaměstnanců. Podle Knight Frank neobsazenost kanceláří například v Ostravě za rok 2024 dosahovala 11,6 %. I když míra neobsazenosti v Ostravě díky nulové výstavbě nových kancelářských prostor nerostla, skutečný dopad hybridního modelu práce se projevuje spíše v přehodnocení požadavků na kancelářské prostory než v dramatickém propadu či dlouhodobé stagnaci trhu. Na Slovensku je situace obdobná i v hlavním městě: podle CBRE dosáhla míra neobsazenosti kancelářských prostor v Bratislavě v Q1 2025 úrovně 12,63 %. Zároveň v městských centrech přetrvává silná poptávka po menších, dostupnějších formách bydlení v lukrativních čtvrtích, kde je nová výstavba komplikovaná či regulovaná.

Řešením této situace je konverze nevyužívaných a zejména starších administrativních budov na moderní bytové jednotky. Tato realizace je často rychlejší a ekologičtější než tradiční výstavba „na zelené louce“. Model konverzí je již běžně využíván ve významných evropských metropolích, jako je Londýn, Amsterdam nebo Berlín, kde přestavby tvoří desítky procent nové nabídky bydlení v centrálních částech měst. Počet projektů konverze v posledních letech výrazně stoupnul i v Bratislavě, kde aktuálně vícero majitelů podniká administrativní kroky vedoucí k přestavbám kanceláří na byty, zejména v lukrativních oblastech.

Investiční potenciál, kterého si všímají i investoři

Investoři na platformě Crowdberry mají možnost vstoupit do segmentu nemovitostí, který byl donedávna dostupný především velkým fondům a finančním institucím. Prostřednictvím podílového vstupu nebo úvěrového financování získávají přístup k pečlivě vybraným investičním příležitostem – od rezidenčního developmentu, přes logistické parky a bydlení pro seniory, až po konverze administrativních budov na moderní městské bydlení. To vše s průměrným ročním výnosem 14 %. Během léta investiční analytici na platformu zalistovali dva projekty konverze kanceláří na byty – jeden na Slovensku a druhý v Čechách.

„Konverze kancelářských budov není jen krátkodobým trendem, ale promyšlenou reakcí na zásadní makroekonomické a společenské změny, které dlouhodobě formují města. Crowdberry investorům to otevírá dveře k efektivnímu zhodnocení kapitálu v sektoru real estate, a to i bez nutnosti vlastnit celou investiční nemovitost,“ vysvětluje Peter Povala, Strategic Advisor pro investice do nemovitostí na investiční platformě Crowdberry.

Projekt Grösslingova 62, za kterým stojí bývalý CEO skupiny HB Reavis – Marian Herman, vyvolal u investorů velký zájem. Investoři na přestavbu kancelářské budovy v lukrativní části bratislavského Starého Mesta poskytli privátní kapitál ve výši 1,6 milionu eur ve formě úvěrů za rekordních 5 dní. Díky této investici dosáhnout na téměř 15% úrokový výnos, který by klasické investiční byty jen velmi těžko přinesly.

Konverze ikonické budovy s rukopisem světových architektů

Projekt Mrakodrap Ostrava svůj investiční příběh právě píše. „V Česku je spoluvlastnictví výškové rezidenční budovy tohoto charakteru mimořádné. Tyto projekty bývají dostupné jen velkým fondům nebo finančním institucím, jednotlivci se k nim běžně vůbec nedostanou. Aktuální investiční příležitost v projektu Mrakodrap Ostrava je proto výjimečná. Soukromí investoři budou v tomto případě prostřednictvím účelové společnosti přímo vlastnit pozemky a třetinu budovy, kterou developer zrekonstruuje na prémiové bydlení. Vzhledem k podobě plánovaných bytů od architektky Jiřičné, rozvoji Ostravy a množství akcí, které k městu přitahují i mezinárodní pozornost, může být projekt zajímavou investiční příležitostí,“ říká Michael Almásy, investiční ředitel Crowdberry.

Při plánování investiční příležitosti zajistilo Crowdberry projekt i spolupráci s developery prostřednictvím několika bezpečnostních mechanismů. Investoři například neuvolní developerům kapitál, dokud nebudou mít smluvního generálního dodavatele stavby (což znamená fixní náklady na rekonstrukci), zajištěné bankovní financování a vydané platné stavební povolení. Město Ostrava se rovněž smluvně zavázalo, že k prodeji developerům dojde až poté, co projekt povolení získá. „To znamená, že developeři mohou s rekonstrukcí začít ihned po odkupu. Nemůže se stát, že by jim město prodalo objekt, na který takzvaně nesmějí sáhnout,“ uzavírá investiční pohled Almásy.

*Investice jsou spojené s rizikem částečné nebo úplné ztráty investovaných peněz. Vaše investice není krytá systémem ochrany vkladů.