Slovenský logistický trh v roku 2025: viac investícií, väčší výber pre nájomcov a tlak na technologické inovácie

Investičný trh komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe zažíva turbulentné obdobie – niektoré krajiny zápasia s vysokou neobsadenosťou a poklesom výstavby, iné prepisujú rekordy. Napriek rozdielom medzi jednotlivými krajinami, región CEE potvrdzuje stabilitu a upevňuje si svoje postavenie v rámci celej Európy. Popri investičnom rozmachu sa mení aj nájomný trh – rastie konkurencia medzi prenajímateľmi, podmienky sú flexibilnejšie a ESG či technologická pripravenosť sa stávajú nie len štandardom, ale nevyhnutnou podmienkou. Hoci geopolitické riziká, či politická neistota brzdia rozhodnutia investorov, trend nearshoringu a príchod nových výrobných projektov (aj na Slovensko) signalizujú, že rok 2025 môže byť začiatkom novej fázy rastu v regióne. Tento prehľad pripravil Tomáš Cár, Head of Real Estate v najväčšej investičnej platforme na Slovensku – Crowdberry.

Regionálny kontext a trendy v CEE

Priemyselný a logistický trh v regióne CEE (Poľsko, Česko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko) vstúpil do roka 2025 s miernym optimizmom, hoci rozdiely medzi krajinami sú výrazné. Poľsko zápasí s prebytkom kapacít – neobsadenosť sa tam zvýšila na 8,5 % a objem novej výstavby klesol medziročne o viac než 40 %, kdežto Česká republika si drží najnižšiu neobsadenosť v regióne na 3.5%. Maďarsko zaznamenalo dokonca 10,5 % neobsadenosť, čo je najvyššia úroveň v regióne. Slovensko s 6,15 % neobsadenosťou sa, podobne ako Rumunsko, nachádza niekde uprostred, no stále pod úrovňou Poľska a Maďarska, a s lepšími predpokladmi stabilizácie vďaka vysokému podielu predprenajatých projektov.

Slovenský a český investičný trh lámu rekordy

Slovenský investičný trh komerčných nehnuteľností v prvej polovici roka 2025 dosiahol rekordný objem 536 miliónov eur, čím prekonal celý výsledok za rok 2024. Celoročný objem sa tak predpokladá v rozmedzí 800 miliónov až 1 miliarda eur, podporený klesajúcimi úrokovými sadzbami a priaznivejším bankovým financovaním. Najväčší podiel na investičnej aktivite mali sklady a výrobné areály (57 %), nasledované retailom (34 %) a kanceláriami (7 %). Medzi kľúčové transakcie patrila akvizícia industriálneho portfólia Contera/TPG spoločnosťou Blackstone, predaj piatich Tesco Galérií formou sale & leaseback, odpredaj logistickej budovy DSV v Senci a nákupné centrum VIVO Bratislava spolu s kancelárskymi budovami. Zaujímavosťou je, že 53 % investovaného kapitálu pochádzalo z domácich a regionálnych fondov, kým 47 % priniesol zahraničný inštitucionálny kapitál. Napriek tomu časť zahraničných investorov vníma Slovensko opatrnejšie než Česko či Poľsko, a to pre neistoty spojené s politickým smerovaním a reputáciou v medzinárodnom prostredí.

Trh komerčných nehnuteľností v ČR podobne zaznamenal rekordný prvý polrok v roku 2025, kde objem transakcií takmer 2,15 miliárd EUR prekonal celkové ročné objemy transakcií v predošlých dvoch rokoch. Intenzívna aktivita investorov potvrdila oživenie investičného trhu najmä u domácich investorov, ktorí v Q2 2025 tvorili až 90% investovaného kapitálu a boli silno reprezentovaní realitnými fondami. Tie zaznamenali masívne prílivy kapitálu v dôsledku znižovania úrokových sadzieb. Český realitný trh zostáva tak veľmi odolný aj napriek pretrvávajúcim globálnym neistotám. Sektor industriálnych a logistických hál bol v roku najobľúbenejším medzi investormi v roku 2025, avšak je treba povedať, že český investičný trh je pomerne dobre diverzifikovaný medzi viacerými ďalšími sektormi – nákupné centrá, hotely aj kancelárie.

Nájomný trh: viac priestoru a flexibilnejšie podmienky

Ochladenie dopytu pokračovalo aj v druhom kvartáli, no leasingová aktivita sa prekvapivo zvýšila – hrubý take-up dosiahol 103 000 m², čo predstavuje 64 % nárast oproti predchádzajúcemu kvartálu. Nové nájmy a predprenájmy tvorili až 70 % objemu, čo sa prejavilo v čistom take-upe na úrovni 73 000 m². V Q2 bolo dokončených 77 800 m² v piatich projektoch, prevažne na západe Slovenska, pričom vo výstavbe zostáva stabilných 318 600 m². Z toho viac než 25 % sa nachádza na východe a 40 % ešte nemá nájomcov, keďže ide o špekulatívnu výstavbu spustenú v predchádzajúcich rokoch. Prime nájomné mierne kleslo na 5,50 €/m²/mesiac (−0,10 €), čo odzrkadľuje rastúcu konkurenciu medzi prenajímateľmi a väčší tlak na incentívy. Pre porovnanie – v Česku sú sadzby v západných regiónoch stále nad 6,80 €/m², zatiaľ čo v Maďarsku a časti Poľska klesajú aj o desiatky percent pod headline rates.

Technológie, ESG a automatizácia ako nový štandard

Technologická pripravenosť a environmentálne riešenia sú dnes rozhodujúcim faktorom pri prenájme aj investíciách. Slovensko v tomto smere nezaostáva. V regióne CEE rastie dopyt po budovách schopných zvládnuť automatizáciu, robotické procesy či IoT systémy správy skladu, pričom nájomcovia kladú dôraz aj na energetickú efektívnosť a bezpečnosť. Kým v Česku a Poľsku je už väčšina nových projektov realizovaná s ESG certifikáciami, na Slovensku tento trend rýchlo dobieha a stáva sa štandardom pri všetkých väčších developmentech. Pre investorov aj nájomcov je tak technologická vyspelosť a ESG kompatibilita jednou z kľúčových konkurenčných výhod.

Výzvy a perspektívy do ďalších mesiacov

Celková nálada na trhu zostáva opatrne optimistická. Developeri aj investori pokračujú v akvizíciách pozemkov a príprave nových projektov, no rozhodnutia o väčších transakciách často odkladajú, kým sa nezlepší makroekonomické prostredie v Európe. Prime yield ostáva stabilný na úrovni 6,0 %, čo je najnižšia hodnota spomedzi všetkých komerčných aktív a podčiarkuje atraktivitu logistického segmentu. Rizikom ostávajú geopolitické tlaky a clá USA na dovoz automobilov, ktoré zasahujú exportne orientovanú slovenskú ekonomiku. Na druhej strane trend nearshoringu, rast e-commerce a prílev nových výrobných investícií (napr. Volvo pri Košiciach) vytvárajú predpoklady pre dlhodobý rast. Ku koncu roka 2025 sa očakáva postupné zlepšenie trhovej situácie, podporené očakávanou ekonomickou stabilizáciou a obnovou dôvery v kľúčových sektoroch.

Zdroj: Cushman & Wakefield, Colliers, CBRE, Property Forum

*Investície sú spojené s rizikom čiastočnej alebo úplnej straty investovaných peňazí. Vaša investícia nie je krytá systémom ochrany vkladov.