Z neobsadených kancelárií nové byty. A tiež príležitosti s vysokým investičným potenciálom  

Prestavby kancelárskych budov na menšie bytové jednotky sa stávajú čoraz populárnejším riešením v mestskom developmente. Tento fenomén reaguje na pokles dopytu po administratívnych priestoroch, podmienený nástupom hybridnej práce, a zároveň reflektuje pretrvávajúcu potrebu bývania v mestách. Vytvára to zároveň príležitosti pre investorov, ktorí môžu financovať takéto projekty - či už priamy vstupom do projektu spolu s developerom alebo poskytnutím úveru, ktorý dopĺňa tradičné bankové financovanie.

Potvrdzuje to aj investičná platforma Crowdberry, na ktorej v rekordne krátkom čase investori poskytli 1,6 miliónový kapitál na transformáciu budovy na Grösslingovej ulici. Podobný príbeh sa začína aj v Ostrave, kde má vzniknúť mrakodrap z dielne uznávanej českej a svetovej architektky Evi Jiřičnej.  

Takmer 13 %  neobsadenosť kancelárií a úpadok starších budov  

Hybridný pracovný model a práca z domu zásadne zmenili potreby firiem aj zamestnancov. Podľa CBRE dosiahla miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave v Q1 2025 úroveň 12,63 %. Hoci je to mierny nárast oproti niektorým predpandemickým rokom, skutočný dopad hybridu sa prejavuje skôr v prehodnocovaní požiadaviek na kancelárske priestory než v dramatickom prepade trhu. Zároveň v mestských centrách pretrváva silný dopyt po menších, dostupnejších formách bývania v lukratívnych štvrtiach, kde je nová výstavba komplikovaná či regulovaná. 

Riešením tejto situácie je konverzia nevyužitých a najmä starších administratívnych budov na moderné obytné jednotky. Táto realizácia je často rýchlejšia a ekologickejšia než tradičná výstavba "na zelenej lúke". Model konverzií je už bežne využívaný vo významných európskych metropolách ako Londýn, Amsterdam či Berlín, kde prestavby tvoria desiatky percent novej ponuky bývania v centrálnych častiach miest. Počet projektov konverzii posledné roky značne stúpol aj v Bratislave, kde aktuálne viacerí majitelia podnikajú administratívne kroky vedúce k prestavbám kancelárií na byty, najmä v lukratívnych oblastiach.  

Investičný potenciál si všimli aj investori

Investori na platforme Crowdberry majú možnosť vstúpiť do segmentu nehnuteľností, ktorý bol donedávna dostupný predovšetkým veľkým fondom a finančným inštitúciám. Prostredníctvom podielového vstupu alebo úverového financovania získavajú prístup k starostlivo vyberaným investičným príležitostiam – od rezidenčného developmentu, cez logistické parky a bývanie pre seniorov, až po konverzie administratívnych budov na moderné mestské bývanie. To všetko s priemerným ročným výnosom 14 %. Počas leta investiční analytici na platformu zalistovali dva projekty konverzie kancelárií na byty – jeden na Slovensku a druhý v Čechách.  

“Konverzie kancelárskych objektov nepredstavujú len krátkodobý trend, ale sú premyslenou reakciou na zásadné makroekonomické a spoločenské zmeny, ktoré dlhodobo formujú mestá. Pre Crowdberry investorov to otvára dvere k efektívnemu zhodnoteniu kapitálu v sektore real estate, a to aj bez potreby vlastniť celú investičnú nehnuteľnosť,” objasňuje Peter Povala, Strategic Advisor pre real estate investície na investičnej platforme Crowdberry. 

Projekt Grösslingova 62, za ktorým stojí bývalý Group CEO HB Reavis – Marian Herman, vyvolal medzi investormi veľký záujem. Prestavba bývalej kancelárskej budovy v lukratívnej časti bratislavského Starého Mesta získala privátny kapitál vo výške 1,6 milióna vo forme úverov od investorov za rekordných 5 dní. Investorom táto investícia ponúkla takmer 15 % úrokový výnos, ktorý by investičné byty priniesli len veľmi ťažko.  

Konverzia ikonickej budovy s rukopisom svetových architektov 

Český projekt Mrakodrap Ostrava svoj investičný príbeh ešte len začína. „V Česku je spoluvlastníctvo výškovej rezidenčnej budovy tohto charakteru mimoriadne. Tieto projekty bývajú dostupné len veľkým fondom alebo finančným inštitúciám, jednotlivci sa k nim bežne vôbec nedostanú. Aktuálna investičná príležitosť v projekte Mrakodrap Ostrava je preto výnimočná. Súkromní investori budú prostredníctvom účelovej spoločnosti priamo vlastniť pozemky a tretinu budovy, ktorú developer zrekonštruuje na prémiové bývanie. Vzhľadom na podobu plánovaných bytov od architektky Jiřičnej, rozvoj Ostravy a množstvo podujatí, ktoré k mestu priťahujú aj medzinárodnú pozornosť, môže byť projekt zaujímavou investičnou príležitosťou,“ hovorí Michael Almásy, investičný riaditeľ Crowdberry. 

Pri plánovaní investičnej príležitosti zabezpečilo Crowdberry projekt aj spoluprácu s developermi viacerými bezpečnostnými mechanizmami. Investori napríklad kapitál developerom neuvoľnia, kým nebudú mať zmluvného generálneho dodávateľa stavby (čo znamená zafixované náklady na rekonštrukciu), zabezpečené bankové financovanie a vydané platné stavebné povolenie. Mesto Ostrava sa taktiež zmluvne zaviazalo, že k predaju developerom dôjde až vtedy, keď projekt povolenie získa. „To znamená, že developeri môžu začať s rekonštrukciou hneď po odkúpení. Nemôže sa stať, že by im mesto predalo objekt, na ktorý takzvane nesmú siahnuť,“ uzatvára investičný pohľad Almásy. 

*Investície sú spojené s rizikom čiastočnej alebo úplnej straty investovaných peňazí. Vaša investícia nie je krytá systémom ochrany vkladov.