Bytový dům Čistovická, Praha

• Vstupte do pozice banky – úvěr je seniorní, Crowdberry investori jsou jediný věřitelé a zástavní právo k domu v 1. pořadí jim. U Bryksové a Gutovky stáli investoři za bankou, tady jste první v pořadí.
• Atraktivní úrok ~9,3 % ročně – pevná marže 5,00 % p. a. + 12M PRIBOR. Úroky se kumulují a vyplácejí společně s jistinou při splatnosti.
• Rychlá návratnost investice – splatnost 21 měsíců, rekonstrukce hotová do poloviny roku 2027 a prodej jednotek v druhé polovině roku 2027. Developer může splatit bez sankce už po 9 měsících.
• Developer jde do rizika první – 23 mil. Kč za dům zaplatil z vlastních zdrojů a dalších 6 mil. Kč vloží do rekonstrukce dřív, než dostane druhou tranši. Celkem drží v projektu 14,8 mil. Kč vlastních peněz, tedy 35 % rozpočtu.
• Cenový polštář 36 % – na splacení úvěru stačí 63,9 % tržeb. Ceny by musely spadnout o více než třetinu, aby investoři nedostali zpět jistinu i úroky.
• Rekonstrukce bez nutnosti stavebního povolení – práce na ohlášení, prodej bez DPH, rozpočet fixovaný závaznou nabídkou dodavatele. Minimální riziko průtahů.
• Malé byty v Praze se prodávají nejrychleji – 1+kk a 2+kk jsou nejdražší a nejrychleji rostoucí segment trhu; byty a ateliéry Čistovické jsou oceněny na úrovni průměru pražských novostaveb a 7 % pod Prahou 6.
• Zkušený developer, třetí společný projekt – Real Luxembourg realizoval přes 30 developerských projektů v Praze a přes 200 realitních transakcí; Bryksova i Gutovka jsou zafinancované a běží podle plánu.
• Víceúrovňové zajištění – zástava nemovitosti v 1. pořadí, ručení mateřské společnosti, notářský zápis s přímou vykonatelností a zástava pohledávek, účtů a podílu v SPV.

Stejně jako u předchozích příležitostech - Bryksová a Gutovka - jde o rekonstrukci stávající budovy, nikoliv o novou výstavbu. Znalecký posudek potvrzuje, že práce proběhnou na ohlášení bez stavebního povolení a prodej jednotek je osvobozen od DPH. Nehrozí tedy průtahy s úřady a rozpočet rekonstrukce 10,5 mil. Kč je fixován závaznou nabídkou dodavatele.

Bezpečnost vaší investice je prioritou. Developer musí před čerpáním první tranše prokázat, že kupní cenu nemovitosti 23 mil. Kč uhradil z vlastních zdrojů. Druhou tranši dostane až poté, co do rekonstrukce vloží dalších nejméně 6 mil. Kč vlastních peněz (princip „equity first"). Po celou dobu projektu musí developer držet v projektu vlastní zdroje minimálně 10,1 mil. Kč a prostavěnost kontroluje externí monitor.

Pro investory je klíčový i cenový polštář: na splacení úvěru včetně úroků stačí prodat jednotky za 63,9 % plánovaných tržeb. Prodejní ceny by musely klesnout o více než 36 %, aby investoři nedostali zpět svou investici i s úroky. Nezávislý znalec přitom ocenil projekt po rekonstrukci na 49,0 mil. Kč, jen 4 % pod ceníkem developera. Crowdberry si udělalo vlastní konzervatívnu analýzu, která je popsána ve Finančnni analýze a výchazí o 8 % pod ceníkem developera.

Real Luxembourg je česká investiční a developerská skupina působící od roku 2016. Zaměřuje se na nákup pražských činžovních domů, jejich rekonstrukci, rozdělení na jednotky a následný prodej. Za dobu své činnosti realizovala více než 30 developerských projektů tohoto typu a přes 200 realitních transakcí a patří mezi aktivní hráče na pražském realitním trhu. Skupina má vlastní realitní kancelář, prodej jednotek si proto zajišťuje sama.

Dlužníkem je účelová společnost RL Immo 43 s.r.o., stoprocentně vlastněná společností Real Luxembourg a.s., která za úvěr ručí. Skupina patří pod Real Luxembourg SICAV, investiční fond kvalifikovaných investorů.

Čistovická je třetím společným projektem s Crowdberry. Rezidence Gutovka (11 % p. a.) byla stavebně dokončena a je prodnáno přibližně 50 % jednotek, Bytový dům Bryksova (12 % p. a.) je zafinancovaný a rekonstrukce začíná. U obou byli investoři v juniorní pozici za bankou; Čistovická je první projekt, kde investoři Crowdberry drží seniorní úvěr se zástavou v 1. pořadí.

Předmětem financování je koupě a rekonstrukce rodinného domu v ulici Čistovická v Praze. Dům z roku 1945 bude rozdělen prohlášením vlastníka na 14 jednotek o celkové ploše dle ceníku 357 m². Byty a ateliéry se nabízejí za průměrně 181 tis. Kč/m², což odpovídá průměru pražských novostaveb. Nemovitost je koupena, rekonstrukce začne po čerpání druhé tranše (11–12/2026) a má být hotová v polovině roku 2027. Prodej jednotek zajišťuje vlastní realitní kancelář skupiny Real Luxembourg; developer odhaduje prodejnost na 6–12 měsíců, což potvrzuje i znalec.

Každá investice nese riziko. U Čistovické jsme identifikovali hlavní rizika a nastavili podmínky, které je zmírňují. Úvěrové hodnocení na úrovni B zohledňuje finanční i nefinanční ukazatele projektu a kvalitu zajištění - seniorní zástavu nemovitosti v 1. pořadí bez banky v pozadí a krytí úvěru likvidační hodnotou. Dohodnutá marže 5,00 % p. a. nad PRIBOR odpovídá internímu cenovému pásmu pro tento rating.

• Cenové riziko. Byty a ateliéry jsou naceněny na úrovni pražského průměru novostaveb a 20 % nad průměrem Řep; obhajuje je malometrážní dispozice a standard B+. Znalec oceňuje projekt jen 4 % pod ceníkem. Mitigace: úvěr je splacen při prodeji za 63,9 % tržeb, kovenant minimálních cen 170 / 140 tis. Kč/m² leží pod oceněním znalce a developer musí držet v projektu min. 10,1 mil. Kč vlastních zdrojů.
• Nulový předprodej. Projekt zatím nemá rezervace, poptávka není ověřená. Mitigace: seniorní pozice a zástava v 1. pořadí, cash-sweep z každého prodeje, zálohy kupujících snižují úvěr, znalec i developer odhadují prodejnost 6–12 měsíců a v Praze ubývá nabídka malých bytů.
• Nebytové jednotky. 11 ze 14 jednotek jsou ateliéry, prostory shell & core, sklepy a stání, tedy užší okruh kupujících s horší dostupností hypotéky. Mitigace: na splacení úvěru stačí byty a ateliéry, ostatní jednotky tvoří jen 9 % tržeb a slouží jako rezerva.
• Stavební riziko, riziko ručitele a také riziko likvidity naleznete ve finanční analýza po nazávazném projevení zájmu investovat.

Investice je spojena s rizikem částečné nebo úplné ztráty vložených prostředků. Investiční příležitost do cílové společnosti je zprostředkována prostřednictvím Crowdberry Investment Platform j. s. a.