Lab 28

Aktuální kampaň se týká výhradně seniorního úvěru. Juniorní úvěr s výnosem 12,0 % p. a. bude spuštěn jako samostatná kampaň po ukončení a načerpání seniorního úvěru. Parametry uvádíme pro úplnost – projevením zájmu o seniorní úvěr si zajistíte přednostní informace také o připravované juniorní tranši.

Poplatky pro investory: vstupní poplatek 0 €, průběžný poplatek 0 €, výstupní poplatek: jednorázově 1 % z investice.

Zajištění seniorního úvěru: (1) notářský zápis s přímým exekučním titulem, (2) zástavní právo k podniku (LAB28) v prvním pořadí – majetek, pohledávky z nájmu, podnájemní smlouvy, IP. Jakékoli platby investorovi jsou podřízeny pohledávce věřitelů. (úprava: platby investorovi, tichého společníka již nepoužíváme).

Účel financování: refinancování bankovního úvěru BKS Bank, odkup vkladu investora, vypořádání vnitroskupinových úvěrů a zjednodušení vlastnické struktury projektu LAB28.

Zdroj splácení: provozní cash flow společnosti, refinancování seniorního úvěru bankou.

• Pozice banky s vyšším výnosem. Seniorní úvěr splácí dosavadní bankovní financování a investoři přebírají místo banky v prvním pořadí zajištění, s výnosem 9,4 % p. a. a pololetní výplatou úroků.
• Zajištění celým podnikem. Notářský zápis s přímým exekučním titulem a zástavní právo k podniku v prvním pořadí. Seniorní úvěr má přednost před juniorním úvěrem i před vlastníky.
• Příjem, který se financuje sám. 91 pracovních míst s obsazeností 84 % a kvartální fakturací vytváří stabilní příjem, který pokrývá celý fixní nájem. Do konce roku se připravuje podpis smluv na plnou, 100% obsazenost kancelářských prostor.
• Zisková provoz již od prvního roku. Tržby 713 000 EUR, EBITDA 170 000 EUR (marže 24 %) a čistý zisk 105 000 EUR za rok 2025 – vysokomaržový pronájem eventového prostoru zvyšuje zisk bez velkých dodatečných nákladů.
• Aktivum, které nelze zopakovat. Celé nejvýše položené kancelářské patro v Bratislavě s panoramatickým výhledem a privátním rychlovýtahem, s head-leasem od HB Reavis. Nájemní smlouva s vlastníkem budovy HB Reavis je uzavřena na 15 let (5 let + opce na dalších 10 let).

Z pohledu investičního manažera jde o vstup investorů přesně do pozice, kterou dosud zastávala banka – při provozu, který je ziskový již od prvního roku a kde nájemné z kanceláří při současné obsazenosti samo o sobě pokrývá celý fixní head-lease. Seniorní úvěr refinancuje dosavadní bankovní financování a vyčistí roztříštěnou kapitálovou strukturu projektu. Klíčovou hodnotou není jen cash flow, ale samotné aktivum – nejvýše položené patro ve městě se smlouvou do roku 2033 – s opcí do roku 2043. Prostor je plně zařízený, takže další růst tržeb se přímo promítá do zisku.

Podmínky čerpání úvěru: právní vyčlenění projektu LAB28 do samostatné entity dlužníka, kovenanty Dluh/EBITDA ≤ 6,0× a vlastní kapitál > 20 %, spolu s kvartálním monitoringem.

LAB28 provozuje společnost Headway Real Estate, s. r. o. ze skupiny kolem zakladatele Pavla Marcinka, která stojí také za sítí zdravotnických zařízení Váš Lekár.

LAB28 je multifunkční prostor v celém 28. patře věže Nivy Tower. Firmy si zde dlouhodobě pronajímají zařízená pracovní místa formou flexibilního podnájmu – platí se za počet míst, nikoli za m², a v ceně je nábytek, internet, recepce i společné prostory. Stejnou plochu si firmy i jednotlivci pronajímají jednorázově na konference, firemní večírky, natáčení či oslavy s kapacitou 200 hostů na stání, resp. 100 při sezení.

Obchodní model

Tržby stojí na dvou pilířích z jedné plochy. Kanceláře (~60 % tržeb): 91 pracovních míst s průměrným měsíčním nájmem 427 EUR za místo a obsazeností 84 %; platí se kvartálně na základě smlouvy, což vytváří stabilní a předvídatelný příjem. Při plné obsazenosti dosahuje výnos z podnájmu přibližně 38 tis. EUR měsíčně. Eventy (~40 % tržeb): eventy se zpoplatňují jednorázovým pronájmem prostoru podle rozsahu a sezóny, doplněným o provizi z cateringu; ceny se sjednávají individuálně. Počet podujatí se podle sezóny pohybuje od přibližně 4 do 10 měsíčně; na rok 2026 je naplánováno 72 podujatí (v roce 2025 se jich konalo 61).

Největším nákladem je fixní head-lease od HB Reavis. Již při současné obsazenosti jej pokrývají samotné příjmy z pronájmu kanceláří – eventy tak díky nízkým variabilním nákladům tvoří vysoce maržovou nadstavbu. Prostor je plně zařízený (investice do fit-outu téměř 600 tis. EUR), proto růst tržeb vede přímo ke zlepšování provozní marže.

Fáze rozvoje a výhled

Provoz je stabilizovaný a ziskový – manažerský scénář počítá se stabilní obsazeností ~84 %, ~72 eventy ročně a růstem tržeb díky inflační indexaci na 700–760 tis. EUR, při EBITDA marži přibližně 20–30 %. Nájemci, kterým v roce 2026 končily smlouvy, si je prodloužili. Poměr dluhu k EBITDA po načerpání úvěrů postupně klesá z ~4,3× k nule a během celého období zůstává pod kovenantem 6,0×.

Více informací najdete ve finanční analýze po nezávazném projevení zájmu investovat.

Společnost má úvěrové hodnocení „C“. Hodnocení zohledňuje vysokou ziskovost od začátku provozu a udržitelné zadlužení, ale také rizika spojená s krátkou dvouletou historií firmy a tím, že poptávka po eventech může být sezónní a volatilní, zatímco náklady na head-lease jsou fixní. Rizika zmírňuje silné zajištění úvěru a finanční kovenanty.

🟡 Riziko projektu (střední): Úvěr refinancuje existující závazky včetně odkupu podílů společníků. Riziko zmírňuje zjednodušení financování a schopnost LAB28 obsluhovat úvěr z vlastní provozní činnosti.

🟡 Riziko konkurence (střední): LAB28 působí na konkurenčním trhu flexibilních kanceláří a eventových prostor. Výhodou jsou unikátní lokalita, vysoká obsazenost a dlouhodobé nájemní smlouvy do roku 2033.

🟡 Riziko odvětví (střední): Poptávka po kancelářích zůstává pod tlakem hybridní práce. Riziko zmírňuje kombinace pravidelných příjmů z pronájmu a eventů.

🟡 Riziko sezónnosti (střední): Eventové tržby jsou sezónní a většina klientů je jednorázová. Stabilitu podporují opakované příjmy z pronájmu kanceláří.

🟡 Makroekonomické riziko (střední): V období recese mohou firmy omezovat výdaje na prémiové prostory. Riziko snižují dlouhodobé kontrakty s nájemci a smluvní zábezpeky.

Více informací o rizicích a skórování najdete v dokumentu „Finanční analýza“ po nezávazném projevení zájmu o investici.