10 dôvodov prečo zaradiť Logport do vášho portfólia

Česko začína hrať v logistike ligu majstrov. Vďaka najnižšej neobsadenosti v regióne a výhodnej polohe priťahuje záujem a kapitál veľkých zahraničných investorov. Najmä okolie Prahy, kde je najvyšší dopyt po skladovacích priestoroch, by ste mali mať na radare. Český investičný trh navyše zažíva rekordné obdobie – v prvom polroku 2025 sa objem transakcií vyšplhal na takmer € 2,15 miliardy, čo prekonalo celoročné výsledky z predošlých rokov. Najväčší záujem investorov smeruje práve do logistických a industriálnych hál, ktoré kombinujú výnos a stabilitu. Ak uvažujete o zaradení modernej komerčnej nehnuteľnosti do Vášho portfólia, tu je desať dôvodov, ktoré hovoria v prospech Logportu.

1 Lokalita s dopytom

Okolie Prahy patrí medzi najžiadanejšie logistické regióny v Európe. Česká republika má najnižšiu mieru neobsadenosti v CEE (3,5 %) a zároveň jedny z najvyšších rastov nájomného. V porovnaní s Poľskom (8,5 %) či Maďarskom (10,5 %) je to jasný dôkaz atraktivity a stability trhu. Napojenie na D6 a D7 aj Pražský okruh D0 tvoria solídny základ.

2 Nová A-čková hala

Jadro investície tvorí novostavba pripravená na moderné procesy a požiadavky nájomcov. Zmluvné nastavenie Triple Net Lease znamená, že bežné prevádzkové a údržbové náklady znáša nájomca – vrátane dane z nehnuteľností, poistenia, správy areálu (napr. kosenie trávnika, zimná údržba), bežných opráv a servisných poplatkov. Vlastníkovi tak zostáva najmä financovanie a strategické rozhodnutia. Výhodou pre investorov je nižšia potreba CAPEX v prvých rokoch, vyššia predvídateľnosť cash-flow a minimálna operatíva.

3 Dlhodobý nájom s indexáciou

Nájom je uzavretý na 125 mesiacov na základe zmluvy z 9. 3. 2023, pričom obsahuje break opciu po 88 mesiacoch a vyžaduje minimálne 12-mesačné oznámenie. Priestor bol odovzdaný 22. 7. 2024. V praxi to znamená najskoršiu možnú výpoveď po 7 rokoch a 4 mesiacoch. Nájomné sa každoročne indexuje podľa HICP s dolnou hranicou 0 % a platby kryje banková garancia nájomného. Výsledkom je predvídateľnejšie cash-flow pri obmedzenej operatíve na strane vlastníka.

4 Priebežná dividenda a cieľový výnos

Model pracuje s očakávaným zhodnotením okolo 12,9 % p.a. Výnos kombinuje dividendovú politiku a zhodnotenie pri predaji. Dividendy sa vzťahujú na akcionárov tried A aj B. V prvom a druhom roku sa nevyplácajú. V treťom roku sa vyplatí súhrn nerozdeleného zisku z prvých dvoch rokov spolu s 95 % hospodárskeho výsledku tretieho roku. Ak k predaju v treťom roku nedôjde, od štvrtého roku sa počíta s pravidelnou ročnou výplatou 95 % hospodárskeho výsledku podľa účtovnej závierky. Výplata smeruje z cieľovej spoločnosti na účelovú spoločnosť a tá následne vypláca investorov. Orientačne to v horizonte investície zodpovedá dividendovému príspevku do približne 3 % p.a.

5 Definovaný harmonogram a plán exitu

Investícia pracuje s jasne stanoveným časovým rámcom. Základný scenár počíta s 48-mesačným horizontom a prípravou na predaj po stabilizácii nájmu, celkový investičný horizont je 3–5 rokov. Harmonogram je previazaný s pravidelným reportingom a míľnikmi (stabilizácia cash-flow, príprava na exit), čo pomáha riadiť riziko a zladenie očakávaní.

6 Trh otvorený kapitálu

Približne 70 % českej logistickej plochy vlastní zahraničný kapitál. Dopyt potvrdzujú aj veľké portfóliové obchody. V decembri 2024 oznámil Blackstone kúpu portfólia desiatich logistických parkov v Česku od TPG Real Estate za približne €470 mil. (takmer 12 mld. CZK). Portfólio s plochou okolo 500 tis. m² vznikalo v spolupráci s Conterou a transakcia patrila medzi najvýznamnejšie realitné obchody roka v Európe. Britská skupina SEGRO potom na jar tohto roka získala modernú halu pri diaľnici D1 za necelé 2 miliardy korún (podľa odhadu expertov). Tieto transakcie dokazujú, že o kvalitné logistické nehnuteľnosti v Česku je medzi globálnymi investormi značný záujem.

7 Parametre transakcie

Hodnota projektu je € 9,2 mil. a  pri investícii €3,8 mil. získajú investori Crowdberry 90 % podiel v cieľovej spoločnosti. Štruktúra je nastavená na kolektívnu kontrolu aj zdieľanie výnosu: kontrola plnenia plánu prebieha cez dozornú radu s pravidelným reportingom a investori majú vymedzené právomoci, vrátane možnosti odvolať konateľa a presadiť kľúčové rozhodnutia (napr. prípravu na exit) podľa vopred definovaných podmienok.

8 Ochrana kapitálu

Budúci záväzok z nájomnej zmluvy vo výške €4,4 mil. presahuje objem kapitálu, ktorý majú poskytnúť investori. Ochranné prvky zahŕňajú triple-net lease, ročnú indexáciu HICP (s dolnou hranicou 0 %) a governance – kontrolu plnenia plánu cez dozornú radu so schopnosťou odvolať konateľa.

9 Flexibilita pri re-leasingu

Aj keď nájomca Comp Alfa je stabilná spoločnosť, ktorá funguje už cez 20 rokov na českom trhu, dispozičná modularita umožňuje rozdeliť budovu na dve samostatne prenajímateľné jednotky. Objekt vie obslúžiť široké spektrum nájomcov vrátane FMCG s požiadavkami na skladovanie, balenie a distribúciu.

10 Governance a transparentnosť

Kontrola plnenia plánu prebieha cez dozornú radu s pravidelným reportingom. Investori majú jasne definované práva, vrátane možnosti odvolať konateľa a presadiť kľúčové rozhodnutia (napríklad prípravu na exit). Za Logport Kladno Poldi stojí tím na čele s Davidom Veisom, ktorý má za sebou predaj logistickej haly Logport americkému investorovi – na túto zrealizovanú transakciu môže priamo nadviazať ďalší úspešný príbeh.