Investori majú možnosť si vybrať

Nehnuteľnosti sa považujú za pomerne konzervatívnu investíciu, prečo sa chcete venovať oblasti realít, keď máte dobré skúsenosti s financovaním slovenských a českých firiem?

Segment nehnuteľností považujeme z investičného pohľadu za rovnako zaujímavý ako investície do firiem. Umožňujeme ľuďom vlastniť podiel priamo v konkrétnej nehnuteľnosti, participovať aj menšou investíciou na väčších projektoch, stať sa partnerom profesionálneho developera a podieľať sa na výnose z developmentu, prenájmu alebo predaja. Môžu si vybrať nehnuteľnosť na základe širokej analýzy a detailných podkladov pripravených tímom Crowdberry a stretnúť sa osobne aj so zástupcami partnera. Máme za sebou napríklad úspešne odfinancovaný projekt moderného centra starostlivosti o dôchodcov a ľudí trpiacich Alzheimerovou chorobou Seniorhouse so 150 lôžkami a pozemkom vo veľkosti 20 000 m2. Cez leto sme predstavili investíciu do bytového domu v širšom centre Bratislavy s 29 bytmi s partnerom Atrios real estate. Otvorili sme niekoľko ďalších príležitostí aj v oblasti priemyselných nehnuteľností, kde kombinujeme naše skúsenosti a mechanizmy z investovania do firiem. Nehnuteľnosti by mali patriť do štandardného portfólia investora. Napriek tomu, že sú konzervatívnejšie, dokážu investorov osloviť atraktivitou projektov a v prípade rizikovejších profilov, ako je napríklad development, priniesť vyšší výnos.

Vyššie výnosy sa spájajú s vyšším rizikom, čím chcete zaujať investorov?

Stávajú sa spoluinvestormi nehnuteľnosti s profesionálnym partnerom – spravidla developerom – participujú aj na zisku z developmentu, nájmu či predaja. Investori ako spoluvlastníci majú možnosť podieľať sa priamo na raste nehnuteľnosti a úspechu developera. Nastavujeme a vyberáme investície tak, aby mali pre investorov jasne definovaný horizont návratnosti, ochranu likvidity a ďalšie nástroje na ochranu ich investície, vrátane napr. ochrany nehnuteľnosti pred infláciou. Investičné príležitosti na platforme sú dôsledne vyberané, pripravujem pre investorov podrobnú analýzu s ohľadom na viaceré dôležité kritériá. Sledujeme nielen lokalitu, partnera – developera, nájomcu, ale aj vývoj jednotlivých odvetví či makro ukazovatele.

Aký je rozdiel v spôsobe investovania do realitných fondov s investovaním do developerských projektov prostredníctvom Crowdberry?

V prvom rade ide o priame investície do konkrétnej nehnuteľnosti alebo jej developmentu po boku profesionálneho partnera. Tým spôsobom si investor môže významne diverzifikovať svoje portfólio a doplniť ho podľa vlastných preferencií a možností. Zároveň majú investori možnosť byť súčasťou investorského klubu – profesionálnej štruktúry Crowdberry, investovať s viacerými partnermi, kde majú rovnaké postavenie a spoločne zdieľajú biznis plán. Samozrejmosťou je priamy kontakt s majiteľmi a zástupcami firiem, s ktorými vstupujú investori do investičného procesu. Štruktúru investície a ochranu investorov nastavujeme konkrétne na danú príležitosť a jej rizikovosť. V celom procese využívame naše knowhow a skúsenosti s kontrolnými mechanizmami renomovaných partnerov z oblasti práva, financií či technického auditu. Tento prístup a možnosti investovania nenájdete v štandardných realitných fondoch – investor nemá taký priamy dosah na nehnuteľnosti, do ktorých investuje a na developerským tím, ktorý dane projekty pripravuje.

Prémiové nehnuteľnosti na Slovensku dosahujú podľa odborníkov ročný výnos na úrovni 5,5 až 6,5 percenta, aké výnosy investorom by ste chceli ponúknuť vy?

Investorom prinášame výnosy na úrovni minimálne 8 až 10 percent a pri výraznom úspechu projektu až 12 – 15 percent. Dosahujeme to práve výberom investičných príležitostí v začiatočnej fáze prípravy projektov priamym investovaním bez sprostredkovateľov, avšak s dostatočne nastavenými ochrannými nástrojmi pre investorov.

Na Slovensku a v niektorých krajinách strednej Európy sa doteraz dosahovali z komerčných nehnuteľností vyššie výnosy ako v západných krajinách. Prečo?

Súvisí to najmä s veľkosťou slovenského trhu, jeho stabilitou, ale aj základnou dynamikou ponuky a dopytu, likviditou či rizikami. Žiaľ, stále platí, že slovenský trh má väčšinu kapitálu zo zahraničia a ten vo veľkej miere definuje cenu. Veríme, že zlepšenie lokálneho investičného prostredia a možnosti priamych investícií či alokácia domácich zdrojov zvýši likviditu, a prispejeme tak k väčšej dynamike lokálneho investičného trhu a zníženiu závislosti od zahraničného kapitálu.

Ktorý segment komerčných realít prináša najvyššie výnosy?

Závisí to od krajiny, ale aj druhu investície. Vo všeobecnosti priemyselné, logistické nehnuteľnosti alebo retail parky by mali prinášať najvyšší výnos. Ovplyvňuje to, samozrejme, lokalita a tiež to, či ide o development alebo stabilizovanú nehnuteľnosť. Dôležitá je však investičná štruktúra, či má investor aj možnosť získať podiel na developmente, a tiež to závisí aj od šikovnosti partnera, s ktorým investujete. Samozrejme, že tieto údaje sa v súčasnosti môžu významne meniť v dôsledku pandemickej situácie.

Zvýšená neistota pre pandémiu nového koronavírusu vedie majiteľov k odpredaju nehnuteľností, aby získali kapitál viazaný v realitách. Neobávate sa, že výnosy z komerčných nehnuteľností môžu klesnúť pre problémy nájomcov, ktorí prišli o tržby?

Reality prechádzajú veľkou zmenou, prepisujú sa nastavené parametre. Všetky trendy intenzívne sledujeme tak v oblasti nehnuteľností, ako aj v segmentoch firiem, a vyhodnocujeme, ktorým firmám sa darí a ktorý segment bude naďalej rásť. Z toho následne vychádzame pri výbere nehnuteľností vhodných na investície. V súčasnosti sa ako perspektívne ukazujú investície do rezidenčných a priemyselných – najmä logistických – nehnuteľností, kde vidíme stále pozitívnu dynamiku. Najdôležitejšie však je, že každá nehnuteľnosť má svoju cenu a potenciálny výnos, a preto pristupujeme ku každej príležitosti individuálne. Investície v logistike patria aktuálne k tým najatraktívnejším a ich hodnota rastie najmä z dlhodobého hľadiska vďaka trendu rastu e-commerce a digitalizácie správania používateľov.

Obraty internetových obchodov v ostatnom období prudko stúpajú. Ako vnímate potenciál logistických nehnuteľností a špeciálne last-mile centier?

Práve máme otvorenú investičnú príležitosť do spoločnosti isklad.eu, ktorá práve ťaží zo zrýchlenia e-commerce trhu a má potenciál stať sa vedúcim poskytovateľom infraštruktúry, skladovania a operatívy pre malé aj veľké e-shopy v Európe. V oblasti zásielkových služieb dramaticky rastie objem prepravených zásielok a dá sa očakávať, že sa tento trend ešte zrýchli zmenou správania sa používateľov v dôsledku COVID-19. Ďalším príkladom je u nás nedávno sprístupnená investičná príležitosť s developerom KLM real estate zo segmentu cross-dock centier, ktoré sú základom infraštruktúry doručovania tovaru s cieľom priblížiť sa čo najbližšie k zákazníkovi.

Finanční poradcovia sa zhodnú, že diverzifikácia je dôležitý nástroj znižovania rizika investície. Koľko odporúčate investovať do realitných projektov?

Závisí od profilu investora, jeho pohľadu na riziko, potrebnú likviditu, ale aj konkrétne skúsenosti a vedomosti z niektorých oblasti. Vzhľadom na vyššiu predvídateľnosť výnosnosti investície považujeme investície do nehnuteľností za dôležitú a vo väčšine prípadov dominantnú časť portfólia. Je taktiež dôležité, aby investori mali podiel z viacerých segmentov (rezidenčná výstavba, logistické haly atď.).

Aká je minimálna investícia pre vstup do projektov Crowdberry?

Štandardná investícia je od 10-tisíc eur. Takáto investícia je často nižšia ako investícia do investičného bytu. Investor si pri tom siahne na oveľa väčšiu nehnuteľnosť a má možnosť investovať s profesionálnym partnerom, prípadne silným nájomcom – v prípade investícií do logistických hál to môže byť napríklad etablovaná doručovateľská spoločnosť. Väčšie výnosy je možné dosiahnuť vďaka zníženiu operatívnych nákladov na celkovej investícii, veľkosti a portfóliu partnera, bankovým podmienkam, ktoré nemusia byť jednotlivcovi dostupné.

Kde sa nachádzajú vaše projekty?

Zameriavame sa na nehnuteľnosti v Česku a na Slovensku. Vyberáme regióny zaujímavé z hľadiska likvidity a výnosu. V súčasnosti sa pozeráme na príležitosti situované nielen v hlavných mestách a ich okolí – v Prahe a Bratislave, ale aj v Ostrave, Nitre či Trnave. Zaujímame sa o príležitosti v rezidenčnom developmente a v rámci priemyselných nehnuteľností najmä o logistické haly. V retailovom segmente potvrdzujú najlepšiu výkonnosť retail boxy. Investor si aktuálne môže vybrať z viacerých investícií. Každá má iné parametre v podobe rizika, výnosu a ochranných mechanizmov. Dĺžka investičného horizontu je väčšinou tri až päť rokov. Vo väčšine prípadov majú investori garantovanú ochranu vo forme likviditnej preferencie vyplatenia výnosu pred partnerom, jasne definovaného horizontu investície, jasne stanovených míľnikov a biznis plánu.

Crowdberry vyberá realitné investičné príležitosti v spolupráci s preverenými developermi, ktorí tvoria kvalitné projekty transparentnou cestou. Čo to v praxi znamená?

Tak, ako v segmente firiem, aj pri investíciách do nehnuteľností, si zakladáme na výbere partnera. V prvom rade analyzujeme dosiahnuté výsledky – teda zrealizované projekty, ale aj ľudí – kľúčový tím, ktorý za projektom stojí. Potenciálni investori majú možnosť stretnúť sa osobne s partnerom a položiť mu otázky. K dispozícii majú detaily projektu a investičnú dokumentáciu, ktorú pripravuje náš investičný tím a analytici zväčša 2 – 4 mesiacov. Dokumentácia obsahuje nielen informácie o partnerovi, ale aj o nehnuteľnosti, ďalších kľúčových subjektoch, ktoré spolupracovali, napríklad o participujúcej banke či stavebnej spoločnosti. Zároveň si tam nájdu informácie o konkurencii, trhu či biznis pláne, kde aplikujeme naše skúsenosti. Na základe nich sa snažíme predvídať jednotlivé udalosti a nastaviť plán a možné riešenia ešte pred investíciou. Spolupracujeme pritom aj s viacerými externými poradenskými spoločnosťami. To vnáša do vzťahu väčšiu transparentnosť. Nie každá spoločnosť v oblasti nehnuteľností je ochotná investorom poskytnúť takú mieru transparentnosti, ako na našej platforme.

Rozhovor vznikol v spolupráci s Hospodárskymi novinami v rámci seriálu Investície v biznise: https://hnonline.sk/hn-special/2245760-investori-maju-moznost-si-vybrat