Jak ochránit kapitál, když tradiční investice selhávají?

Michael Almásy, investiční ředitel platformy Crowdberry pro Česko, analyzuje aktuální vývoj na finančních trzích a vysvětluje, proč tradiční investiční poučky v dnešní době přestávají platit a jak na to reagovat. V tomto článku se dozvíte, proč se komerční nemovitosti s výnosem v eurech stávají klíčovým pilířem pro ochranu a růst majetku domácích investorů.   

Konec starých pravidel: Proč akcie a dluhopisy už nestačí?

Dlouhou dobu platilo zlaté pravidlo: rozdělte peníze mezi akcie a dluhopisy (tzv. portfolio 60/40) a budete v bezpečí. Jenže dnešní svět plný geopolitického napětí a neklidu na trzích toto pravidlo rozbíjí. Analýzy (například od JP Morgan) ukazují, že v krizových momentech začínají akcie i dluhopisy klesat současně, místo aby se navzájem vyvažovaly.

Tento trend potvrzuje i chování velkých hráčů – movitých jednotlivců (HNWI) i správců rodinného majetku (Family Offices), kteří radikálně mění strategii. Zatímco ještě v roce 2023 tvořily komerční nemovitosti v jejich majetku v průměru 10 %, v roce 2026 tento podíl u mnoha z nich vzrostl na 40 %. Hledají totiž „tlumič nárazů“ – něco, co si drží hodnotu nezávisle na tom, jak moc se zrovna houpou burzy. A přesně takovým základním kamenem portfolia může být Logport Kladno South.

Kupujeme výrazně levněji, než kolik by stála nová výstavba

Jeden z nejsilnějších argumentů pro Logport je jeho pořizovací cena. Halu kupujeme za přibližně 1 225 €/m². Proč je to důležité? Protože dnes je prakticky nemožné postavit novou halu stejného typu za tuto částku. Celkové náklady na novou výstavbu se nyní pohybují mezi 1 450 a 1 650 €/m², nehledě na roky povolovacích procesů a stres s veškerou administrativou.

Navíc se jedná o tzv. „under-rented“ nemovitost. To v praxi znamená, že stávající nájemné je nastaveno velmi konzervativně. Pokud by současní nájemci (firmy LKQ a Direct Auto, které považujeme za velmi stabilní) z jakéhokoliv důvodu odešli, díky strategické lokalitě a multifunkčnímu typu jednotek jsme schopni prostory okamžitě pronajmout za aktuální, tedy vyšší tržní nájemné.

Skrytý trumf v rukávu: Možnost zdvojnásobit kapacitu

Logport v sobě nese jednu obrovskou výhodu, se kterou v základních výpočtech ani nepočítáme: možnost dalšího růstu na vlastním pozemku bez nutnosti nových akvizic. Stávající areál dovoluje přistavět dalších 3 665 m² plochy, což by prakticky zdvojnásobilo současnou kapacitu haly.

V lokalitě, kde už téměř není kde stavět a poptávka po logistice u Prahy neustále roste, je to extrémně cenný benefit. Navíc demografické studie ČSÚ předpovídají, že do roku 2050 vzroste počet obyvatel Středočeského kraje o 15,2 % a Prahy o 12,5 %. Logistické haly jsou a budou nezbytnou součástí fungující městské infrastruktury.

Finanční model, který hraje s vámi: Inflace jako spojenec

Struktura výnosu u Logportu je navržená tak, aby investice ustála i méně příznivý vývoj na realitním trhu. Modelové zhodnocení ve výši 12,49 % p. a. má totiž chytře vyvážené složení, které hraje pro investory:

• 40 % výnosu tvoří inflační indexace: Tato složka přímo chrání reálnou hodnotu vašich peněz, protože nájemné roste automaticky spolu s inflací.
• pouhých 20 % výnosu závisí na tržní náladě: To je jediná část, která je přímo ovlivněna tím, za jakou cenu (yield) se nemovitost v budoucnu prodá.

V našem modelu počítáme s konzervativní inflací 2,25 %. Pokud by však byla realita vyšší, nárůst příjmů z indexace (která tvoří téměř polovinu celkového výnosu) dokáže hravě pokrýt i případné výkyvy v tržních cenách hal při jejich prodeji.

Investice do Logport Kladno South tedy není jen prostou sázkou na realitní trh. Je to především efektivní nástroj, kde indexace funguje jako výkonný motor, který automaticky vyrovnává tržní rizika. Pro Crowdberry investory představuje tato příležitost ideální kombinaci okamžitého výnosu, reálné hodnoty a ochrany, kterou bychom dnes jinde hledali jen stěží.